Первая покупка жилья: с чего начать?

«Американская мечта» — это заработать много денег и  купить своё жильё! Несмотря на ситуацию в мире с COVID-19, ниша недвижимости в США, в отдельных регионах, набирает обороты. Покупка жилья в США не даёт вам автоматического права для получения вида на жительства, но вы можете инвестировать в любое понравившееся вам жильё. Сделать это возможно из любой точки Мира или находясь здесь, на территории США. В любом случае покупка начинается с вашего надежного ипотечного брокера, без которого  сделка невозможна.

В каждом штате и городе есть свои нюансы, поэтому надежный брокер поможет вам разобраться во всех деталях сделки по порядку.

При покупке жилья никто не будет ждать от вас экспертных знаний в этой области, особенно, если вы покупаете дом впервые. Но всё же мы хотим ввести вас в курс дела, который даст вам огромное преимущество.

Содержание статьи:

Исследуем свой кредитный рейтинг

Перед началом сделки, до того как, встретиться с брокером, в первую очередь вам нужно определить свою финансовую возможность.

И также определить свой истинный кредитным рейтинг для ипотечного кредита. Важно знать, что ваш кредитный рейтинг на Сredit Carma отличается от истинного ипотечного рейтинга, который кредиторы используют для выдачи ипотечной ссуды. Разница менее чем на 30-50 баллов.

При встрече с брокером, помните:

• В процессе покупки жилья вы можете получить много различных предложений.  Прежде всего нужно поговорить не менее чем, с тремя ипотечными брокерами, чтобы получить наиболее низкую ставку по процентам. Многие, кто покупает жилье впервые совершают ошибку, заключая договор с первым же кредитором, к которому они обратились, упуская при этом десятки тысяч долларов экономии.

• Не позволяйте ипотечному брокеру проверять ваш кредитный рейтинг, если вы не уверены на 100%, что будете с этим человеком сотрудничать. Вы рискуете снизить свой кредитный рейтинг, что, в свою очередь, приведет к более высокой процентной ставке по вашей ипотеке.

• Пожалуйста, воздержитесь от любых крупных депозитов на ваш банковский счет, если вы не сможете доказать, откуда они поступили.

• Также, воздержитесь от финансирования (лизинга) любых крупных покупок, таких как автомобили, лодки, мебель, до и во время процесса одобрения ипотеки.

Что такое ипотека?

По данным Национальной Ассоциации Риэлторов, в общем всего лишь 10% покупателей домов без ипотеки. Другие же получают ипотеку на определенную сумму, обычно сроком на 30 лет.

Итак, чем отличается ипотека от других видов кредитов?

1. Низкие процентные ставки — около 3-4% годовых на момент написания этой статьи.

2. Увеличенные сроки погашения — большинство людей выплачивают ипотечный кредит в течении 30 лет.

3. Ставки и выплаты обычно фиксированные — большинство людей «фиксируют» процентную ставку по ипотеке, поэтому их ежемесячный платеж остается неизменным в течение всего кредитного периода. Однако доступны и кредиты с регулируемой ставкой.

4. Кредит «обеспеченный» — ипотека обеспечивается за счет заложенного имущества; если вы не сможете произвести платеж, ипотечная компания может забрать ваш дом (или лишить вас права выкупа), чтобы возместить свои убытки.

В редких случаях вы можете использовать ипотеку для оплаты полной стоимости дома, но большинство людей вкладывают в покупку часть своих денег.

Сумма, внесенная покупателем, известна как «первоначальный взнос». Ипотека покрывает то, что осталось.

Например, если вы вносите 35,000 долларов своих собственных денег в покупку дома за 350,000 долларов, вы вносите 10-процентный первоначальный взнос. Оставшаяся сумма — 315,000 долларов покрывается ипотекой.

Кредитные программы для первой покупки жилья в США

Сегодня покупатели жилья могут выбирать кредит из многочисленных  вариантов.

Более 90% процентов покупателей, включая тех, кто покупает жильё впервые, в конечном итоге пользуются одной из четырех популярных программ кредитования:

• Обычный жилищный кредит.

• Жилищный кредит Федерального жилищного управления (FHA).

• Жилищный кредит Департамента по делам ветеранов (VA).

• Жилищный кредит Министерства сельского хозяйства США (USDA).

Эти программы популярны благодаря своей доступности, невысокой стоимости и дружелюбным отношением.

Каждая из них имеет уникальные преимущества и ваш выбор будет зависеть от того, что именно вы ищете впервые покупая дом — (более низкий первоначальный взнос, более низкий процент кредита, варианты с более низким доходом и т. д.)

Ваш кредитный специалист поможет вам выбрать правильный вид ипотеки исходя из ваших запросов. Но вы должны владеть информацией о каждой из этих программ заранее, чтобы убедиться, что задаете правильные вопросы. Для Вас мы подготовили краткий обзор каждого из них.

Обычный жилищный кредит — первоначальный взнос 3%

Обычные или «соответствующие» ипотечные кредиты — это тот вид кредита, о котором думают большинство покупателей при покупке жилья. Термин «соответствующие» означает, что эти ссуды соответствуют руководящим принципам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac.

Соответствующая ипотека часто является лучшим выбором для покупателей жилья с хорошими кредитными рейтингами и первоначальным взносом не менее 10% процентов.

Тем не менее, существует три варианта соответствующей ипотеки для покупателей, вносящих первоначальный взнос всего в 3% процента. 

• Fannie Mae’s HomeReady loan

• Freddie Mac’s HomePossible loan 

• The Conventional 97 home loan

Ипотечные кредиты HomeReady и HomePossible предлагают низкие первоначальные взносы (от 3% процентов) и гибкие правила отбора, особенно для покупателей жилья с низкими доходами. Они могут даже предложить заемщикам скидку в размере до 500 долларов.

Обычные ипотечные кредиты (The Conventional 97 Home Loan) не предлагают такой скидки, но с ними можно приобрести дом достаточно экономичным способом и с небольшими затратами (процентная ставка всего 3% процента). Данный кредит наиболее выгоден для покупателей  с очень хорошей кредитной историей.

Кредит FHA — первоначальный взнос 3,5%

Кредиты FHA популярны среди заемщиков с небольшим первоначальным взносом и у кого есть проблемы с кредитной историей, что требует дополнительной гибкости андеррайтинга.

Самое большое преимущество FHA заключается в том, что покупатели с кредитным рейтингом ниже среднего могут получить одобрение ипотеки.

Кредиты FHA позволяют покупателям с кредитным рейтингом от 580 получить кредит под 3,5% и с рейтингом 500 кредит под 10%. Однако низкие кредитные рейтинги не должны быть результатом недавней плохой кредитной истории. 

Ставки FHA по ипотеке часто ниже, чем соответствующие ставки по ипотеке.

Но поскольку все кредиты FHA требуют взносов по ипотечному страхованию (MIP), общая стоимость FHA в итоге иногда оказывается выше. 

Кредит (VA) — первоначальный взнос 0%

Жилищный кредит Департамента по делам ветеранов — отличная программа, с преимуществами, которых нет ни у какого другого кредита. Но чтобы иметь право получить его, вы должны быть связаны с военной структурой США.

Доступные ветеранам и действующим военнослужащим США, кредиты VA предлагают 100-процентное финансирование, упрощенные стандарты утверждения кредитов и доступ к самым низким доступным ставкам по ипотеке.

В течение последних двух лет, ставки по ипотечным кредитам VA постоянно превышали ставки по всем другим распространенным типам кредитов. Ставки по ипотечным кредитам VA могут быть на 40 базисных пунктов (0,40 процента) ниже, чем ставки для обычных сопоставимых кредитов.

Кредит USDA — первоначальный взнос 0%

Кредит Министерства сельского хозяйства США, доступен в сельских районах и пригородах с низкой плотностью населения, является еще одной ипотекой без первоначального взноса.

Заем USDA предлагает более низкие ставки по ипотеке, нулевой первоначальный взнос и более дешевую ипотечную страховку для заемщиков с низким или умеренным доходом.

Но существует одно важное условие: дом должен находиться в специально отведенной «сельской» местности в соответствии со стандартами USDA. Обычно это означает, что он должен находиться в городе с населением менее 20 000 человек.

Какая сумма первоначального взноса нужна для покупки дома?

Многие люди, приобретающие жилье впервые считают, что они должны внести 20% от стоимости дома. Но это далеко не так.

Фактически, средняя сумма первоначального взноса для людей впервые покупающих дом, составляет только лишь 6% процентов. При покупке дома за 250,000 долларов это будет всего 15,000 долларов.

И есть кредитные программы, которые позволяют совершить покупку с первоначальным взносом менее 6% процентов. Например:

• Кредиты FHA — Первоначальный взнос 3,5%  (Собственные деньги или безвозвратный грант).

• Кредиты VA — Первоначальный взнос 0%.

• Кредиты USDA — Первоначальный взнос  0%.

• Кредит Обычный 97 — Первоначальный взнос  3%.

Главный вывод здесь заключается в том, что первоначальные платежи могут быть гибкими.

Ваш первоначальный взнос должен зависеть от вашего ежемесячного дохода, от ваших накоплений, от стоимости дома и ваших общих целей при покупке дома.

Коротко о плюсах и минусах более крупного первоначального взноса по сравнению с меньшим:

• Увеличение первоначального взноса — более низкая процентная ставка и меньший ежемесячный платеж, плюс возможность сделать более привлекательное предложение для продавца.

• Меньший первоначальный взнос — купите дом и начните наращивать капитал раньше, сохраните большую часть своих сбережений на случай непредвиденных расходов.

Взгляните на свои личные финансы и цели покупки дома, чтобы определить правильный первоначальный взнос для вас.

Популярный миф о первоначальном взносе в 20%

Средний первоначальный взнос намного меньше 20-ти процентов. Почему же тогда, так много людей думают, что 20-ти процентов это минимум?

Это потому, что 20-ти процентный первоначальный взнос избавляет вас от необходимости платить за так называемое «ипотечное страхование».

Страхование ипотеки — это дополнительная платежная строка в вашем ипотечном счете, которая часто составляет несколько сотен долларов в месяц.

Понятно, что большинство покупателей предпочли бы по возможности избежать оплаты ипотечного страхования. Вот почему некоторые люди стремятся к внесению 20-ти процентного первоначального взноса.

Это всего лишь еще одно преимущество, которое нужно учитывать при составлении бюджета на покупку дома.

Какие существуют варианты помощи при первоначальном взносе?

Большинство ипотечных программ требуют первоначального взноса, независимо от его размера.

Теоретически это деньги, которые вы вкладываете в счет стоимости дома из собственного кармана, но вы можете найти способы внести необходимый первоначальный взнос, не опустошая свои сбережения.

Один из способов — найти программы помощи внесения первоначального взноса в вашем районе.

Программы помощи при первоначальном взносе, обычно реализуемые местными органами власти, предлагают гранты и кредиты под низкие проценты, чтобы помочь  вам использовать полученные средства для оплаты вашего первоначального взноса и / или расходов на закрытие сделки.

Как узнать, готовы ли вы купить дом?

Если вы хотите узнать, готовы ли вы купить дом, задайте себе четыре вопроса: 

1. Есть ли у меня стабильная работа и надежный доход в течение 1-2 лет на одной и той же работе, подоходный налог в течение 2 лет? 

2. Достаточно ли у меня сэкономленных денег для первоначального взноса и затрат на закрытия сделки (в среднем 3,5% от покупной цены дома)? 

3. Достаточно ли сильна моя кредитная история? Проверить свою кредитную историю.

4. Планирую ли я оставаться в доме как минимум пять лет? 

Если вы ответили утвердительно на эти вопросы, вы, вероятно, готовы получить предварительное одобрение на получение кредита и начать поиск дома своей мечты.

Также вы должны подсчитать все ваши ежемесячные платежи по кредиту, автокредиты (финансовые или лизинговые платежи), студенческие, алименты, медицинские счета (если есть) и т. д. — то есть все, которые отображаются в вашем кредитном отчете. Максимальное соотношение между вашим ежемесячным валовым доходом и ежемесячными расходами не может превышать более 49%, включая полную ежемесячную выплату по ипотеке за дом или довериться нашим профессионалам.

FAQ