Как риелторы помогают найти и купить дом в США с первоначальным взносом по ипотеке от 3%? Все о получении выгодных условий по ипотеке до оформления сделки

Рынок недвижимости в США для вновь прибывшего эмигранта всегда начинается с аренды своего первого жилья. Но через некоторое время любой мигрант начинает задумываться о том, может ли он позволить себе собственное жилье и будет ли это экономически выгоднее оплачивать ипотеку, чем платить за аренду?

Важно понимать, что ипотечный рынок в США построен таким образом, что так или иначе за ипотеку платят все, и те, кто покупает свой собственный дом для проживания, и даже те, кто живет в арендованном жилье, так как с большой долей вероятности это жилье было приобретено владельцем недвижимости в ипотеку. Получается, что арендуя недвижимость эмигрант оплачивает ипотеку своего арендодателя. Именно эта мысль и наличие благоприятных условий для получения ипотеки в США стимулируют эмигранта приобрести свое первое жилье в Америке. 

Как получить выгодные условия по ипотеке, как найти свой идеальный дом и оформить сделку — со всеми этими вопросами будем разбираться в статье. 

Что нужно знать об ипотеке с минимальным первоначальным взносом? Краткий обзор

В первую очередь давайте разберемся, что такое первоначальный взнос (англ. down payment) — это сумма, которую покупатель недвижимости вносит самостоятельно из собственных средств при покупке недвижимости.

Существует два основных типа ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом:

1. Государственная программа при поддержке Федерального жилищного управления (FHA), предоставляет возможность приобрести первый дом (англ. first home buyer). Данная программа подходит для клиентов с более низким кредитным рейтингом и требует минимального первоначального взноса — от 3.5%.

2. Обычные ипотечные займы или Conventional Loans, первоначальный взнос который начинается от 3% от стоимости объекта недвижимости. Для получения такого кредита необходим высокий кредитный рейтинг. Подходит для покупки второго и последующих объектов недвижимости.

Каким требованиям нужно соответствовать, чтобы получить минимальную сумму первоначального взноса по ипотеке?

Стоит помнить, что получение ипотеки в США процесс непростой, однако если вы подстроитесь под требования кредитной организации (банка или ипотечного агентства), то у вас есть все шансы получить выгодный ипотечный кредит.

Требования к заемщику:

• Легальный статус на территории США (гражданство, грин-карта, рабочая виза, убежище).

• Кредитный рейтинг от 650 баллов и выше.

• Подтвержденный доход на территории США в течение двух лет.

• Финансовые документы, подтверждающие вашу платежеспособность (по требованию кредитной организации).

Как подтвердить свой доход?

Существуют два основных способа, как вы можете подтвердить свой доход:

1. Подтверждение дохода за два года в случае, если вы наемный работник.

2. Предоставление банковских выписок за два года в случае, если являетесь частным предпринимателем/владельцем компании. Также банк или кредитная организация могут запросить финансовые документы на вашу компанию и отчеты по уплате налогов за два года.

Ипотечный кредит с минимальным первоначальным взносом можно использовать для покупки любого объекта недвижимости, за исключением дома на колесах. Но важно понимать, что процесс поиска и покупки жилья в ипотеку в США значительно отличается от процедуры, принятой на территории стран СНГ. В США прежде, чем приступить к поиску своего идеального дома, необходимо получить предварительное одобрение ипотечного кредита на сумму, за которую вы планируете приобрести дом. 

Просмотр дома без предварительного одобрения от кредитной организации в большинстве случаев просто невозможен.

После получения заветного письма о предварительном одобрении ипотечного кредита можно приступать к поиску дома при помощи лицензированного риелтора или по-другому — специалиста в сфере поиска и покупки недвижимости.

Пример письма с предварительным одобрением ипотечного кредита. Источник: peterainsworth.com.

Какая роль риелтора в поиске и выборе идеального дома?

Как я уже упомянула выше, процесс поиска и этапы заключения сделки на покупку дома в США значительно отличаются от принятого алгоритма в странах постсоветского пространства. Терминология, важность составления договора и особенности при заключении сделки — все это может пугать вас в самом начале пути и тут может прийти на помощь риелтор, который сопровождает клиента на всех этапах поиска и покупки жилья.

«Многие клиенты после принятия решения о приобретении собственного жилья теряются и не знают, с чего начать, как устроен процесс поиска и покупки недвижимости, к кому им в первую очередь обратиться. Иногда клиенты обращаются к риелтору до получения предварительного одобрения из банка и тогда я направляю их к необходимому ипотечному специалисту для предварительной оценки их финансовых возможностей, а также подробно рассказываю о всех этапах поиска жилья и заключения сделки,» — говорит риелтор из Нью-Джерси Анатолий Вивсяный. 

В чем основные преимущества работы с риелтором?

1. Риелтор полностью осуществляет поиск подходящего объекта недвижимости и ведет коммуникацию с представителем продавца. Это экономит время клиента, так как он рассматривает еще отобранные риелтором варианты с описанием условий покупки.

2. Работа с риелтором решает возможные языковые проблемы, так как не все эмигранты в должной мере владеют английским языком на том уровне, чтобы вести переговоры о покупке дома самостоятельно. 

3. У лицензированного риелтора есть эксклюзивный доступ к базам данных недвижимости и он оперативнее может видеть объекты, которые находятся в продаже на всех этапах заключения сделки и соответственно он оптимально подбирает необходимый вариант жилья.

4. Риелтор сопровождает клиента на всех этапах заключения сделки, договаривается о встречах, советует подрядчиков для проведения проверок объекта к покупке, проверяет все документы по сделке, а также рассказывает клиенту о всех платежах по сделке, которые его ожидают.

«Клиент может искать объект недвижимости для покупки самостоятельно и для этого есть разнообразные онлайн-инструменты и сервисы, но шансы очень маленькие. Потому что помимо поиска существует много тонкостей подачи оффера (предложения о покупке дома) продавцу, тонкости в составлении контракта на покупку, даже предварительного. Многие люди не готовы самостоятельно этим заниматься, тратить свое время и это правильно. Проще и дешевле довериться риелтору, который возьмет все организационные моменты на себя,» — говорит Анатолий. 

Сотрудничество с опытным риелтором позволяет вам не переживать, что вы можете что-то упустить при составлении документов, а также переложить весь организационный процесс по обсуждению деталей сделки на специалиста и тем самым не тратить свое личное время, а видеть уже конечный готовый результат.

Риелтор подбирает дом к покупке. Но как он может помочь клиентам с предварительным одобрением ипотечного кредита?

Риелтор является специалистом в поиске и продаже недвижимости, а также сдаче ее в аренду, но так как большинство домов приобретается в ипотеку, он обладает базовыми знаниями процесса получения одобрения ипотечного кредита в банке, а также разбирается во всех программах ипотечного кредитования.

Существуют два типа клиентов, которые обращаются к риелтору:

• Те, кто еще не начал процесс поиска дома и получения предварительного одобрения.

• Те, кто уже имеет на руках предварительное одобрение из банка.

В первом случае риелтор проводит общую презентацию своих услуг, а также рассказывает о том, какие услуги понадобятся потенциальному покупателю со стороны других специалистов и какие этапы покупателю необходимо будет пройти. На данном этапе риелтор всегда подключает ипотечного брокера, который поможет клиенту получить предварительное одобрение ипотечного кредита и сделает минимальный аудит его финансовых возможностей.

Во втором случае риелтор берет в работу уже существующее одобрение из банка и взаимодействует с ипотечным специалистом клиента при оформлении всех документов при покупке дома. 

Взаимодействие ипотечного брокера и риелтора на начальном этапе в первую очередь поможет клиенту понять, на какую сумму ипотеки он может рассчитывать, в каком районе он сможет позволить себе дом, какие подводные камни существуют при обсуждении оффера с продавцом, а также какие платежи его ждут на закрытии сделки, так как затраты на покупку дома не ограничиваются только первоначальным взносом и средствами банка.

Как выглядит процесс приобретения дома с помощью риелтора? Пошаговая процедура

Поиск и просмотр идеального дома, который бы подходил по цене, условиям покупки и расположению — самый долгий этап в процедуре покупки жилья. Некоторые покупатели тратят на этот процесс несколько лет. Как же выглядит процедура поиска и покупки объекта недвижимости? Давайте разбираться.

После того, как вы получили заветное предварительное одобрение ипотеки от банка, вы обращаетесь к риелтору для поиска дома по интересующим критериям и цене. 

⬇

Риелтор по базам данных смотрит все доступные к продаже дома в том районе, который вас интересует и подходит по цене.

⬇

Риелтор договаривается с продавцом о просмотре дома или нескольких домов, которые хотите посмотреть. После получения подтверждения от продавца о возможности просмотра дома, риелтор получает доступ в объект недвижимости, который он может вам показать. Очень часто продавец на показе не присутствует.

⬇

Если вы одобрили дом, то риелтор подает оффер в форме стандартного контракта, где прописывается кто покупатель, продавец, риелторы с обеих сторон (прим.: со стороны продавца тоже есть риелтор, который сопровождает сделку), указывается вся финансовая информация по сделке, какую сумму депозита готов заплатить покупатель вперед для совершения сделки.

⬇

Стандартный контракт рассматривают адвокаты покупателя и продавца. На данном этапе адвокаты вносят необходимые правки в контракт на покупку дома. Пока контракт находится на стадии обсуждения и внесения правок, дом не снимается с продажи и вы имеете право отозвать свой оффер без штрафных санкций в случае, если передумали или нашли более подходящий объект недвижимости. 

⬇

Подписание контракта обеими сторонами.

⬇

Назначение и проведение инспекции дома независимым инспектором для определения технического состояния дома. Инспекцию оплачиваете вы.

⬇

Получение полного подтверждения от банка, что вам одобрен ипотечный кредит и определения дня закрытия сделки.

⬇

Назначение и проведение независимой оценки дома на предмет его фактической стоимости со стороны банка. Инспекция проходит под наблюдением риелтора и покупателя. 

⬇

Проведение title search — получение документа на дом, в котором содержится информация о том, кто является реальным владельцем дома, и нет ли задолженности/залогов по дому.

⬇

Перевод всех коммунальных платежей на нового владельца дома за день перед закрытием сделки. 

⬇

Закрытие сделки и оплата всех платежей.

С момента предоставления оффера до закрытия сделки процесс занимает примерно 1,5 месяца на урегулирование всех обсуждений и проведения инспекций. Каждый этап процесса покупки дома находится под полным контролем риелтора покупателя.

Сколько стоит покупка дома при минимальном проценте первоначального взноса по ипотеке?

Вопросы «Сколько это будет стоить?» и «Могу ли я себе это позволить?» — ключевые при принятии решения о покупке собственного жилья. И если стоимость ипотеки, финальный платеж, процент, под который берется ипотека и т.д. можно примерно рассчитать при помощи ипотечного калькулятора, то итоговую сумму, которую покупатель оплатит из собственных средств при закрытии сделки трудно просчитать самостоятельно. 

При помощи специалиста я решила сделать расчет примерных платежей, с которыми столкнется покупатель при покупке дома за $400,000 в штате Нью-Джерси:

1. Первоначальный взнос по ипотеке 3% — $12,000, из них $6,000 депозит продавцу при предоставлении оффера на покупку дома, а $6,000 выплачивается при заключении сделки.

2. Услуги адвоката — $1,400-$1,700.

3. Инспекция дома — $550 + $250 за возможную дополнительную инспекцию.

4. Оценка объекта недвижимости от банка — $500-$600.

5. Title search с последующей страховкой дома от компании — $4,000-$4,500.

6. Страховка на дом — $1,100 в год.

7. Открытие счета в банке для оплаты страховки и возможных налогов с заморозкой средств в размере $1,500-$2,000.

Итого получается, что покупателю на счету нужно иметь как минимум $20,500 для того, чтобы закрыть все платежи при приобретении жилья в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. 

Как найти профессионального риелтора в своем городе? 

Поиск идеального дома, который будет максимально соответствовать вашим пожеланиям, может быть комфортным процессом только в том случае, когда риелтор и покупатель полностью понимают друг друга. Высокий профессионализм специалиста, успешные кейсы, положительные отзывы, ориентация на потребности клиента — все эти ключевые факторы важны при принятии решения работать с экспертом. Но среди компетенций специалиста немаловажным фактором является общение на одном языке, так как это надежная поддержка, понимание и помощь на каждом этапе покупки жилья.

Риелторы в нашем каталоге владеют вашим родным языком, что облегчает процесс коммуникации с продавцом и всеми службами на каждом этапе сделки. Хороший риелтор — как хороший врач, к которому обращаются и в случае совершения новых сделок с недвижимостью. Нажмите на кнопку ниже, чтобы перейти в каталог BAZAR и начать свой путь к приобретению идеального дома.

И в заключение: несколько советов для покупателей жилья с минимальным процентом первоначального взноса на ипотеку  

Перед тем, как принять решение о покупке дома, обратите внимание на несколько советов от специалиста по недвижимости, которые помогут лучше понять некоторые тонкости процесса покупки жилья.

1. Если вы работаете сам на себя и не имеете работодателя, то вам будет сложнее доказать свой финансовый доход. И здесь можно найти поручителя по кредиту с высоким кредитным рейтингом, который будет готов подписать для вас банковские гарантии.

2. Стоит учитывать, что изначальная стоимость дома может увеличиться примерно на 10-15% в ходе переговоров о цене и рассмотрении офферов. И если вы имеете предварительное одобрение на $400,000, а стоимость дома увеличилась на $20,000, то, скорее всего, вам придется отказаться от сделки, либо увеличить сумму первоначального взноса.

3. Объект недвижимости может быть оценен банком ниже стоимости, которую просит продавец и на эту разницу придется договариваться с продавцом (поделить ее компенсацию 50/50), либо доплачивать самостоятельно. В этих переговорах без квалифицированного и опытного риелтора, который может грамотно проконтролировать эти особенности, не обойтись.

4. Несмотря на то, что ипотека с минимальным первоначальным взносом больше рассматривается для покупки первого дома, подобные условия можно получить и на покупку последующего объекта недвижимости при переезде в другой штат, где у покупателя будет новое основное место проживания.

5. Просмотр дома делается только при наличии предварительного одобрения по кредиту. Поэтому ипотечный брокер может помочь своевременно получить этот предварительный документ.

6. В некоторых случаях продавец может запросить у вас банковские выписки о состоянии счета, которые будут показывать, что у вас достаточно собственных средств для закрытия сделки и внесения депозита.