Розкриваємо житлові секрети: посібник із пошуку житла іммігрантам у Маямі, які перебувають у процесі оформлення документів

Флорида зустрічає будь-якого іммігранта сонцем, пальмами та прекрасною погодою, а також «перегрітим» ринком нерухомості у вигляді постійного зростання цін на оренду житла в Маямі та досить пильним розглядом документів іммігранта. 

За відсутності кредитної історії та необхідних документів новоприбулому важливо грамотно побудувати образ благонадійного громадянина і платника для орендодавця, щоб винайняти в оренду вподобане житло в гарному районі.

Як побудувати цей імідж, де знайти пропозиції з оренди квартир, як уникнути шахраїв і які вимоги до документів під час винаймання нерухомості в США існують? На всі ці запитання нам допомогла знайти відповіді експертка у сфері нерухомості Natalie Jouvenal.

Яка роль рієлтора в пошуку житла в оренду?

Існує два основних способи пошуку нерухомості в США — самостійно та за допомогою рієлтора (англ. real estate). І популярною практикою під час винаймання житла є саме вибір послуг фахівця. Чому? 

По-перше, рієлтор є посередником між орендодавцем і тенантом (прим.: від англійського «tenant» — орендар). Він бере на себе повністю пошук і підбір житла з оптимальними умовами під запит кожного клієнта. А це економія вашого часу.

По-друге, послуга професійного фахівця для орендаря безплатна. За роботу рієлтора оплачує власник житла.

Але крім цього рієлтор:

1. Надає повну інформацію про ціни на житло в різних районах і розповідає про інфраструктуру району.

2. Представляє орендаря орендодавцю і дуже часто ця презентація може зіграти ключову роль в ухваленні рішення, чи здавати ту, чи іншу квартиру орендарю.

«Коли я тільки сама приїхала в Америку і вирішила стати рієлтором, я помітила, наскільки важко деяким категоріям іммігрантів, які не мають кредитної історії або мають ще не повний комплект документів, винайняти житло в оренду. А купити так буває і зовсім неможливо.

Проаналізувавши свій попередній досвід роботи у великому німецькому банку, я зрозуміла, що можу допомогти таким людям у підготовці документів і в презентації їх як клієнта перед орендодавцем, адже труднощі в іммігрантів під час оренди житла в США виникають через те, що вони часто не цінують те, ким вони були в країні походження, або через нерозуміння, що навіть незначний факт із їхньої біографії може вплинути на ухвалення позитивного рішення щодо їхньої кандидатури. Уміння презентувати себе — це навичка, якої я навчаю, і це те, що залишиться з моїм клієнтом назавжди».

Як створити образ благонадійного орендаря на етапі отримання документів?

«Деякі іммігранти думають, що не всі аспекти їхнього життя можуть бути суттєвими. Наприклад, в іммігранта є блог на Youtube, який є хобі, але при цьому приносить стабільний дохід. І в більшості випадків він навіть не подумає, що це можна використовувати як позитивний момент у презентації його як потенційного орендаря. Але ж в Америці всі подібні факти дуже важливі. Що я вмію, і що я можу — це ваші «документи»».

Зрозуміло, жодна банківська виписка, відеоблог або бізнес в Instagram не замінять повноцінну кредитну історію, проте під кожний проблемний пункт можна підібрати рішення, яке може і не отримає схвалення у менеджменту одного ком'юніті, але обов'язково спрацює в іншому. Нижче представлено проблеми та їхні можливі шляхи вирішення. 

«Найголовніше на цьому етапі — дати зрозуміти орендодавцю, що клієнт благонадійний і він зможе оплачувати оренду вчасно. Відмови за відсутністю документів — це не упередження або дискримінація, як може здатися іммігранту на самому початку його шляху в США. Це вимоги, які допомагають орендодавцю захистити себе і мешканців свого ком'юніті».

Соціальні мережі можуть стати важливим доказом у побудові історії орендаря. Наприклад, майстер манікюру може надати свою сторінку в Instagram або на Facebook, і для орендодавця буде зрозуміло, що в людини є професія та досвід, які мають попит у США і вона точно зможе оплачувати оренду.

У разі, якщо історія іммігранта являє собою чистий аркуш в інформаційному полі, то існує опція оплати оренди будинку або квартири за рік. І цією опцією дуже часто користуються іммігранти, для яких важлива, приміром, хороша школа в хорошому районі, і вони готові внести таку істотну передоплату, щоб отримати схвалення.

«На сьогодні передоплата за житло в хорошому районі для людини, яка тільки-но прибула в країну, за 1 рік — це стандартні умови, і багато хто про них знає ще до приїзду в США».

Які вимоги до документів під час оренди нерухомості? 

У США існують кілька типів оренди нерухомості:

• Безпосередньо у власника нерухомості, найчастіше так можна зняти окремий будинок.

• Оренда квартири в багатоквартирному будинку, де поряд з орендарями проживають і власники житла.

• Оренда квартири в комплексах, у яких уся нерухомість здається в оренду. Так звані «rental communities». 

«Перше питання, яке я завжди уточнюю в орендодавця, — чи працює він з іммігрантами, чи ні. Якщо відповідь «так», то вимоги відрізнятимуться в більшості випадків тільки в розмірі депозиту. В іммігранта без кредитної історії — це може бути сума, що дорівнює оренді за кілька місяців, а в американця всього $600».

Вимоги для отримання схвалення на оренду в кожному з цих об'єктів можуть відрізнятися одна від одної, і бути вищими або мінімальними, але комплект документів, які надає потенційний орендар, практично стандартний, а саме:

1. Кредитний рейтинг/кредитна історія

У новоприбулого не існує кредитного рейтингу та кредитної історії, яку орендодавець може перевірити й тому:

• Рієлтор може презентувати потенційного орендодавця менеджеру таким чином, що він може дати шанс орендареві та врахувати його попередню кредитну/фінансову історію в країні походження. Або запросити опцію «security deposit» на випадок несплати оренди або будь-яких пошкоджень нерухомості.

• Надання поручителя. Будь-яка людина з хорошим кредитним рейтингом у США може виступити гарантом того, що оренда буде оплачена вчасно. 

«Якщо у вас є друг або родич — резидент США з хорошим кредитним рейтингом, то він може виступити поручителем під час підписання договору на оренду. У такому разі він бере на себе зобов'язання з оплати вашої оренди в разі, якщо ви не в змозі це зробити».

2. Заповнена анкета орендаря 

У ній тенант надає інформацію про свої доходи, місце роботи/професії, вказує номер соціального страхування в разі його наявності.

Необхідно приділити особливу увагу заповненню даних про роботу/професію та рівень доходу. Можна вказувати сукупний дохід сім'ї, оскільки анкета — це те, звідки менеджер насамперед отримає інформацію про орендаря.

3. Надання виписки з банківського рахунку

4. Надання копії ID

5. Перевірка біографічних даних (background check)

Є вимогою деяких орендодавців і може бути опцією, тобто не всі орендодавці запитують цю перевірку під час розгляду кандидатури тенанта. 

• У разі оренди безпосередньо у господаря нерухомості — це завжди оплата першого й останнього місяця оренди під час заїзду + депозит.

• У житловому комплексі це перший місяць оренди + депозит.

«Досвід — це ім'я, яке кожен дає своїм помилкам», — сказав одного разу Оскар Вайльд. Але досвід також говорить нам, що помилок краще уникати, а під час пошуку та оренди житла їх можна зробити чимало. 

Проблеми й труднощі. Як уникнути помилок під час пошуку житла в Маямі?

У новій країні нове все. Від культури та мови до тонкощів пошуку та оренди житла. Але помилки, яких припускаються новоприбулі іммігранти, універсальні.

Чого не варто робити під час пошуку нерухомості в США і як уникнути помилок на думку нашого експерта:

• Не варто орендувати квартиру через соцмережі.

• Не варто вносити передоплату за будь-який об'єкт до його перегляду.

«На ринку житла в США, на жаль, дуже багато шахраїв. Вони викладають красиві картинки квартири з хорошою ціною, від якої просто неможливо відмовитися. При відгуку орендаря на оголошення надсилають підроблені документи, тиснуть на те, що на житло дуже великий попит, і просять хоча б мінімальну передоплату. За підсумком, звісно ж, ніякої квартири не існує. На жаль, зловити таких шахраїв практично неможливо. І так, люди досі вірять у казки, що може бути занадто дешево».

• Варто чітко формулювати запит для рієлтора за якими критеріями підбирати житло. І фрази на кшталт: «Я хочу жити в гарному районі» — не завжди достатньо.

• Варто побоюватися суборенди. Іноді шахраї винаймають житло, а потім його перездають за вищу ціну і з великою передоплатою. Варто звернути увагу, що в багатьох житлових комплексах суборенда заборонена.

• Якщо житло орендується у господаря, а не в rental community, то необхідно обов'язково перевірити документи орендодавця.

Але не завжди буває так, що недобросовісними виявляються тільки орендодавці або зустрічаються шахраї. Іноді й орендарі не розраховують свої сили або не можуть прийняти ті правила гри, які існують у США, де держава на законодавчому рівні охороняє інтереси бізнесу.

«Нещодавно в мене був випадок, що я підбирала квартиру клієнтам із пострадянського простору і ми отримали схвалення. Вони в'їхали в нове житло, а через деякий час зрозуміли, що не можуть знайти роботу. І повідомили мені, що вони вирішили їхати назад на батьківщину. Але ці люди не очікували, що так просто вийти з контракту не вийде саме завдяки тому, що в Америці все зосереджено на тому, щоб бізнес «не ламався». 

Якщо людина підписує контракт на оренду житла, то вона може з нього вийти лише заплативши збиток для орендодавця. Збиток дорівнює сумі за 2 місяці оренди. Або орендар оплачує квартиру до того терміну, поки не знайдеться новий тенант. Це нормальна практика в США, але для моїх клієнтів це був великий шок».

Що потрібно знати про ціни, райони та час оренди житла в Маямі та околицях?

Про ціни на оренду 

Флорида сьогодні дуже популярний напрямок для життя як для зовнішніх іммігрантів, так і для внутрішньої релокації. До штату приїжджає через гарну погоду і відносно недорогий рівень життя.  Але такий великий потік мігрантів «перегрів» ринок нерухомості за останні три роки, і ціни на житло в Маямі та інших містах штату зросли практично вдвічі.

«Не варто забувати, що рієлтор — це завжди та людина, яка допоможе вам на будь-якому етапі в пошуку того об'єкта нерухомості, який вас цікавить. Я працюю з будь-яким бюджетом і в Маямі можна знайти житло від затишного будинку до осередку вашої мрії».

При цьому важливо пам'ятати, що житло в Америці — це найдорожча стаття витрат і на цьому дуже важко заощадити. Тому якщо іммігрант подає запит на дешевшу квартиру, то він має розуміти, що зняти дешеве житло в Маямі практично неможливо. За таким запитом може підійти тільки неблагополучний район, який буде небезпечним, з поганими школами та, можливо, не найприємнішими сусідами. На жаль, у Флориді загалом, і в Маямі, зокрема, такі райони теж існують.

«Заощадити на житлі в Маямі це рівносильно запиту «Як заощадити на купівлі Porsche?». І тут іммігрант має обирати або щось справді дуже старе, або це буде новий комплекс, але завжди буде якесь «але». Не ті сусіди, не ті школи, не те ком'юніті».

Про час пошуку житла 

Ціни на житло в Маямі та околицях практично не залежать від пори року, оскільки у Флориді завжди сезон. Але найчастіше люди звільняють квартири влітку, оскільки переїжджають багато студентів і сімей з дітьми в пошуках нових шкіл. Тому в літню пору на ринку буває більше варіантів для оренди та відповідно ціни можуть несуттєво опускатися.

Про вибір району/міста

Маямі та околиці пропонують великий вибір різноманітного житла в оренду, і насамперед потенційний орендар має зрозуміти, які критерії підбору житла для нього принципово важливі.

Наприклад, можна винайняти класну квартиру в центрі міста Санні-Айлс-Біч з видом на океан, але там буде не дуже хороша школа або нові комплекси з розвиненою інфраструктурою в місті Норт-Маямі-Біч, які не дуже підходять для сімей з дітьми. 

Для одних важливо жити в новому комплексі, де пральна машина і сушарка будуть усередині квартири, а іншим цікаве передмістя Маямі з хорошими школами й тихими вулицями. 

«Багатьом іммігрантам морально легше починати нове життя там, де є російськомовні сусіди, які допоможуть, підкажуть, куди можна піти тощо. Тому найчастіше іммігранти обирають Санні-Айлс-Біч, Галландейл-Біч або Голлівуд. Якщо це не Маямі, то це може бути Тампа, Бока-Ратон або Форт-Лодердейл. У цих містах абсолютно все можна знайти російською мовою і навіть можна не вчити англійську».

Кілька порад від експерта:

1. Ніколи не платіть наперед жодні суми під час пошуку житла без рієлтора. Шахраї будуть раді навіть невеликій сумі за перегляд квартири, який за фактом завжди безплатний.

2. Фото й опис в інтернеті можуть відрізнятися від реальності. Завжди необхідно фізично подивитися на житло, перш ніж ухвалювати рішення про оренду або підписувати будь-який договір.

3. Платформи з оренди житла (сайти з пропозиціями з оренди) ніхто не контролює, тому легко можна зустріти там шахраїв.

4. Краще звернутися по допомогу в пошуку відповідного житла до рієлтора, адже в США — це людина, яка має ліцензію і несе відповідальність за свою діяльність на законодавчому рівні.

5. Завжди перевіряйте документи орендодавця в тому випадку, якщо житло орендується безпосередньо у власника нерухомості.

6. Майте чіткі уявлення про те житло, яке ви хочете взяти в оренду. Ці уявлення не повинні бути захмарними. Тут неможливо знайти шикарний варіант за $1,000 з видом на море.

І на закінчення

Орендувати житло в Маямі або будь-якому іншому місті Америки може стати великим стресовим випробуванням для новоприбулого іммігранта.Особливо коли немає чіткого уявлення про те, який район вибрати, як правильно порівняти умови від того чи іншого орендодавця, а також як грамотно «подати» себе за відсутності необхідного комплекту документів на початковому етапі. Усі ці питання краще адресувати грамотному експерту у сфері нерухомості, який сам проживає в регіоні й орієнтується на роботу з іммігрантами. Це значно заощадить час під час пошуку житла і дасть змогу сконцентруватися на інших завданнях.