Як рієлтори допомагають знайти та купити будинок у США з початковим внеском за іпотекою від 3%? Все про отримання вигідних умов за іпотекою до оформлення угоди

Ринок нерухомості в США для новоприбулого емігранта завжди починається з оренди свого першого житла. Але через деякий час будь-який мігрант починає замислюватися про те, чи може він дозволити собі власне житло і чи буде це економічно вигідніше оплачувати іпотеку, ніж платити за оренду?

Важливо розуміти, що іпотечний ринок у США побудований так, що за іпотеку платять усі, і ті, хто купує свій власний будинок для проживання, і навіть ті, хто живе в орендованому житлі, бо з великою часткою ймовірності це житло придбав власник в іпотеку. Виходить, що орендуючи нерухомість емігрант оплачує іпотеку свого орендодавця. Саме ця думка і наявність сприятливих умов для отримання іпотеки в США стимулюють емігранта придбати своє перше житло в Америці. 

Як отримати вигідні умови за іпотекою, як знайти свій ідеальний будинок і оформити угоду — з усіма цими питаннями будемо розбиратися в статті. 

Що потрібно знати про іпотеку з мінімальним початковим внеском? Короткий огляд

Насамперед розберімось, що таке початковий внесок (англ. down payment) — це сума, яку покупець нерухомості вносить самостійно з власних коштів під час купівлі нерухомості.

Існує два основних типи іпотечних кредитів з мінімальним початковим внеском:

1. Державна програма за підтримки Федерального житлового управління (FHA), надає можливість придбати перший будинок (англ. first home buyer). Дана програма підходить для клієнтів з більш низьким кредитним рейтингом і вимагає мінімального початкового внеску — від 3.5%.

2. Звичайні іпотечні позики або Conventional Loans, початковий внесок який починається від 3% від вартості об'єкта нерухомості. Для отримання такого кредиту необхідний високий кредитний рейтинг. Підходить для купівлі другого і наступних об'єктів нерухомості.

Яким вимогам потрібно відповідати, щоб отримати мінімальну суму початкового внеску за іпотекою?

Варто пам'ятати, що отримання іпотеки в США процес непростий, однак якщо ви підлаштуєтесь під вимоги кредитної організації (банку або іпотечного агентства), то у вас є всі шанси отримати вигідний іпотечний кредит.

Вимоги до позичальника:

• Легальний статус на території США (громадянство, грін-карта, робоча віза, притулок).

• Кредитний рейтинг від 650 балів і вище.

• Підтверджений дохід на території США протягом двох років.

• Фінансові документи, що підтверджують вашу платоспроможність (на вимогу кредитної організації).

Як підтвердити свій дохід?

Існують два основні способи, як ви можете підтвердити свій дохід:

1. Підтвердження доходу за два роки в разі, якщо ви найманий працівник.

2. Надання банківських виписок за два роки в разі, якщо є приватним підприємцем/власником компанії. Також банк або кредитна організація можуть запросити фінансові документи на вашу компанію і звіти зі сплати податків за два роки.

Іпотечний кредит з мінімальним початковим внеском можна використовувати для купівлі будь-якого об'єкта нерухомості, за винятком будинку на колесах. Але важливо розуміти, що процес пошуку і купівлі житла в іпотеку в США значно відрізняється від процедури, прийнятої на території країн СНД. У США перш ніж розпочати пошук свого ідеального будинку, необхідно отримати попереднє схвалення іпотечного кредиту на суму, за яку ви плануєте придбати будинок. 

Перегляд будинку без попереднього схвалення від кредитної організації в більшості випадків просто неможливий.

Після отримання заповітного листа про попереднє схвалення іпотечного кредиту можна розпочинати пошук будинку за допомогою ліцензованого рієлтора, або по-іншому — фахівця у сфері пошуку та купівлі нерухомості.

Приклад листа з попереднім схваленням іпотечного кредиту. Джерело: peterainsworth.com. 

Яка роль рієлтора в пошуку і виборі ідеального будинку?

Як я вже згадала вище, процес пошуку та етапи укладення угоди на купівлю будинку в США значно відрізняються від прийнятого алгоритму в країнах пострадянського простору. Термінологія, важливість складання договору та особливості під час укладення угоди — все це може лякати вас на самому початку шляху, і тут може прийти на допомогу рієлтор, який супроводжує клієнта на всіх етапах пошуку і купівлі житла.

«Багато клієнтів після ухвалення рішення про придбання власного житла губляться і не знають, з чого почати, як влаштований процес пошуку і купівлі нерухомості, до кого їм насамперед звернутися. Іноді клієнти звертаються до рієлтора до отримання попереднього схвалення з банку, і тоді я направляю їх до необхідного іпотечного фахівця для попереднього оцінювання їхніх фінансових можливостей, а також докладно розповідаю про всі етапи пошуку житла й укладення угоди», — говорить рієлтор із Нью-Джерсі Анатолій Вівсяний. 

У чому основні переваги роботи з рієлтором?

1. Рієлтор повністю здійснює пошук відповідного об'єкта нерухомості та веде комунікацію з представником продавця. Це економить час клієнта, оскільки він розглядає ще відібрані рієлтором варіанти з описом умов купівлі.

2. Робота з рієлтором розв'язує мовні проблеми, оскільки не всі емігранти належною мірою володіють англійською мовою на тому рівні, щоб вести переговори про купівлю будинку самостійно. 

3. У ліцензованого рієлтора є ексклюзивний доступ до баз даних нерухомості, і він оперативніше може бачити об'єкти, які перебувають у продажу, на всіх етапах укладення угоди, а отже, оптимально підбирає необхідний варіант житла.

4. Рієлтор супроводжує клієнта на всіх етапах укладення угоди, домовляється про зустрічі, радить підрядників для проведення перевірок об'єкта для купівлі, перевіряє всі документи за угодою, а також розповідає клієнту про всі платежі за угодою, які на нього очікують.

«Клієнт може шукати об'єкт нерухомості для купівлі самостійно і для цього є різноманітні онлайн-інструменти та сервіси, але шанси дуже маленькі. Тому що, крім пошуку, є багато тонкощів подачі оферу (пропозиції про купівлю будинку) продавцю, тонкощі в складанні контракту на купівлю, навіть попереднього. Багато людей не готові самостійно цим займатися, витрачати свій час і це правильно. Простіше і дешевше довіритися рієлтору, який візьме всі організаційні моменти на себе», — каже Анатолій. 

Співпраця з досвідченим рієлтором дає вам змогу не переживати, що ви можете щось упустити під час складання документів, а також перекласти весь організаційний процес з обговорення деталей угоди на фахівця і тим самим не витрачати свій особистий час, а бачити вже кінцевий готовий результат. 

Рієлтор підбирає будинок до купівлі. Але як він може допомогти клієнтам з попереднім схваленням іпотечного кредиту?

Рієлтор є фахівцем з пошуку та продажу нерухомості, а також здачі її в оренду, але оскільки більшість будинків купують в іпотеку, він володіє базовими знаннями процесу отримання схвалення іпотечного кредиту в банку, а також розбирається у всіх програмах іпотечного кредитування.

Існують два типи клієнтів, які звертаються до рієлтора:

• Ті, хто ще не розпочав процес пошуку будинку та отримання попереднього схвалення.

• Ті, хто вже має на руках попереднє схвалення з банку.

У першому випадку рієлтор проводить загальну презентацію своїх послуг, а також розповідає про те, які послуги знадобляться потенційному покупцеві з боку інших фахівців і які етапи покупцеві необхідно буде пройти. На цьому етапі рієлтор завжди підключає іпотечного брокера, який допоможе клієнту отримати попереднє схвалення іпотечного кредиту і зробить мінімальний аудит його фінансових можливостей.

У другому випадку рієлтор бере в роботу вже наявне схвалення з банку і взаємодіє з іпотечним фахівцем клієнта під час оформлення всіх документів під час купівлі будинку. 

Взаємодія іпотечного брокера та рієлтора на початковому етапі передусім допоможе клієнту зрозуміти, на яку суму іпотеки він може розраховувати, в якому районі він зможе дозволити собі будинок, які підводні камені існують під час обговорення оферу з продавцем, а також які платежі на нього чекають на закриття угоди, бо ж витрати на купівлю будинку не обмежуються лише первинним внеском та коштами банку.

Як виглядає процес придбання будинку за допомогою рієлтора? Покрокова процедура

Пошук та перегляд ідеального будинку, який би підходив за ціною, умовами купівлі та розташування — найдовший етап у процедурі купівлі житла. Деякі покупці витрачають на цей процес кілька років. Як же виглядає процедура пошуку та купівлі об'єкта нерухомості? Давайте розбиратися.

Після того, як ви отримали заповітне попереднє схвалення іпотеки від банку, ви звертаєтеся до рієлтора для пошуку будинку за критеріями, що цікавлять, і ціною.

⬇️

Рієлтор з баз даних дивиться усі доступні до продажу будинки в тому районі, який вас цікавить і підходить за ціною.

⬇️

Рієлтор домовляється із продавцем про перегляд будинку або кількох будинків, які вас зацікавили. Після отримання підтвердження від продавця про можливість перегляду будинку, рієлтор отримує доступ до об'єкта нерухомості, який він може вам показати. Дуже часто продавця на показі відсутній.

⬇️

Якщо ви схвалили будинок, то рієлтор подає офер у формі стандартного контракту, де прописується хто є покупцем, продавцем та рієлторами з обох сторін (прим.: з боку продавця теж є рієлтор, який супроводжує угоду), вказується вся фінансова інформація щодо угоди, яку суму депозиту готовий заплатити покупець для здійснення угоди.

⬇️

Стандартний контракт розглядають адвокати покупця та продавця. На даному етапі адвокати вносять необхідні правки до контракта. Поки контракт перебуває на стадії обговорення та внесення правок, будинок не знімається з продажу і ви маєте право відкликати свій офер без штрафних санкцій у разі, якщо передумали або знайшли більш підхожий об'єкт нерухомості.

⬇️

Підписання договору обома сторонами.

⬇️

Призначення та проведення інспекції будинку незалежним інспектором для визначення технічного стану будинку. Інспекцію оплачуєте ви.

⬇️

Отримання повного підтвердження від банку, що вам схвалено іпотечний кредит та визначення дня закриття угоди.

⬇️

Призначення та проведення незалежної оцінки будинку щодо його фактичної вартості з боку банку. Інспекція проходить під наглядом рієлтора та покупця.

⬇️

Проведення title search — одержання документа на будинок, в якому міститься інформація про те, хто є реальним власником будинку, і чи немає заборгованості/застав по дому.

⬇️

Переведення всіх комунальних платежів на нового власника будинку протягом дня перед закриттям угоди.

⬇️

Закриття угоди та оплата всіх платежів.

З моменту надання оферу до закриття угоди процес займає приблизно 1,5 місяця на врегулювання всіх обговорень та проведення інспекцій. Кожен етап процесу купівлі будинку перебуває під повним контролем рієлтора покупця.

Скільки коштує покупка будинку за мінімального відсотка початкового внеску по іпотеці?

Запитання «Скільки це буде коштувати?» і «Чи можу я собі це дозволити?» — ключові при ухваленні рішення про купівлю власного житла. І якщо ціну іпотеки, фінальний платіж, відсоток, під який береться іпотека і т.д. можна приблизно розрахувати за допомогою іпотечного калькулятора, то підсумкову суму, яку покупець сплатить із власних коштів при закритті угоди, важко прорахувати самостійно.

За допомогою спеціаліста я вирішила зробити розрахунок зразкових платежів, з якими зіткнеться покупець при покупці будинку за $400,000 у штаті Нью-Джерсі:

1. Початковий внесок з іпотеки 3% — $12,000, з них $6,000 депозит продавцю при наданні оферу на купівлю будинку, а $6,000 виплачується під час укладання угоди.

2. Послуги адвоката — $1,400-$1,700.

3. Інспекція будинку — $550 + $250 за додаткову інспекцію.

4. Оцінка об'єкта нерухомості від банку — $500-$600.

5. Title search з наступним страхуванням будинку від компанії — $4,000-$4,500.

6. Страховка будинку — $1,100 на рік.

7. Відкриття рахунку в банку для оплати страховки та можливих податків із заморожуванням коштів у розмірі $1,500-$2,000.

Разом виходить, що покупцю на рахунку потрібно мати щонайменше $20,500 для того, щоб закрити всі платежі при придбанні житла в іпотеку з мінімальним початковим внеском.

Як знайти професійного рієлтора у своєму місті?

Пошук ідеального будинку, який максимально відповідатиме вашим побажанням, може бути комфортним процесом тільки в тому випадку, коли рієлтор і покупець повністю розуміють один одного. Високий професіоналізм фахівця, успішні кейси, позитивні відгуки, орієнтація на потреби клієнта — всі ці ключові чинники є важливими при прийнятті рішення працювати з експертом. Але серед компетенцій фахівця важливим фактором є спілкування однією мовою, оскільки це надійна підтримка, розуміння та допомога на кожному етапі купівлі житла.

Рієлтори в нашому каталозі володіють вашою рідною мовою, що полегшує процес комунікації з продавцем та всіма службами на кожному етапі угоди. Хороший рієлтор, як хороший лікар, до якого звертаються у разі здійснення нових операцій із нерухомістю. Натисніть кнопку нижче, щоб перейти до каталогу BAZAR і почати свій шлях до придбання ідеального будинку.

І насамкінець: кілька порад для покупців житла з мінімальним відсотком початкового внеску на іпотеку

Перед тим, як ухвалити рішення про купівлю будинку, зверніть увагу на кілька порад від спеціаліста з нерухомості, які допоможуть краще зрозуміти деякі тонкощі процесу купівлі житла.

1. Якщо ви працюєте сам на себе і не маєте роботодавця, вам буде складніше довести свій фінансовий дохід. І тут можна знайти поручителя з високим кредитним рейтингом, який буде готовий підписати для вас банківські гарантії.

2. Варто враховувати, що початкова вартість будинку може збільшитися приблизно на 10-15% під час переговорів про ціну та розгляд оферів. І якщо ви маєте попереднє схвалення на $400,000, а вартість будинку збільшилася на $20,000, то, швидше за все, вам доведеться відмовитися від угоди або збільшити суму початкового внеску.

3. Об'єкт нерухомості може бути оцінений банком нижче за вартість, яку просить продавець і на цю різницю доведеться домовлятися з продавцем (поділити її компенсацію 50/50), або доплачувати самостійно. У цих переговорах без кваліфікованого та досвідченого рієлтора, який може грамотно проконтролювати ці особливості, не обійтися.

4. Попри те, що іпотека з мінімальним початковим внеском більше розглядається для покупки першого будинку, подібні умови можна отримати й на покупку наступного об'єкта нерухомості при переїзді до іншого штату, де покупець матиме нове основне місце проживання.

5. Перегляд будинку робиться лише за наявності попереднього схвалення вашого кредиту. Тому іпотечний брокер допоможе своєчасно отримати цей попередній документ.

6. У деяких випадках продавець може запросити у вас банківські виписки про стан рахунку, які будуть показувати, що у вас достатньо власних коштів для закриття угоди та внесення депозиту.