Как купить землю в США под строительство дома? Нюансы, советы и ответы на частые вопросы
Многие иммигранты, прожив некоторое время в США, в основном, в съемном жилье, задумываются о покупке собственной недвижимости. Существует два варианта ее покупки: приобретение уже готового жилья и покупка земли для строительства собственного дома.
В этой статье мы обсудим второй вариант и дадим ответы на следующие вопросы:
Кто имеет право приобрести землю в Америке?
США — страна возможностей, открытая к инвестициям и заинтересованная в привлечении как федеральных, так и международных капиталов. Именно поэтому законодательство США в вопросах покупки недвижимости, в данном случае, земли, предлагает варианты не только для своих граждан и резидентов США, но и для иностранцев.
Так, если вы являетесь, например, гражданином России или Украины, вы можете купить землю в США дистанционно, даже не имея документов для въезда на территорию США.
Для граждан, или резидентов, проживающих на территории США процесс приобретения более упрощенный, но имеет свои особенности.
Какие требования к заявителям, которые являются резидентами США?
Купить землю в США могут те, кто:
легально находится в стране. Под эту категорию подпадают владельцы туристической, рабочей или студенческой визы;
в статусе ожидания предоставления убежища;
владельцы грин-кард;
граждане США.
Для каких целей можно купить землю?
Существует разные варианты использования земельного участка. Я объединила их в 3 основные группы: жилая застройка, развитие сельского хозяйства и сдача участка в аренду. Пройдемся по каждой из них.
Жилая застройка
Можно купить землю под строительство жилого дома как частное лицо или как юридическое — так крупные застройщики выкупают большие участки земли для жилой застройки в виде поселка таунхаусов или многоэтажной жилой застройки.
Развитие сельского хозяйства
Можно построить собственную молочную ферму, заняться выращиванием цветов, пчеловодством или другими видами фермерской деятельности.
Сдача участка в аренду
Рассмотрим несколько вариантов потенциальных арендаторов:
Фермерам. В США развита практика сдачи земель под аренду теплиц. Многие фермеры при расширении своего агробизнеса не спешат выкупать новые земли, им выгоднее брать подобные участки в аренду.
Под частные мероприятия или фестивали. На примере всемирно известного фестиваля электронной музыки Coachella или Burning Man.
Для размещения рекламных щитов. В зависимости от расположения вашего участка, этот вариант может быть достаточно привлекательным для рекламодателей.
О других вариантах использования земельного участка вы можете прочитать в статье «10 Realistic Ways to Make Money Off Land».
💡 Совет: перед тем, как оформлять сделку купли-продажи определенного участка, убедитесь в том, что назначение, указанное в реестре зонирования земельных участков США, соответствует тем целям, которые вы преследуете, и на участке разрешено строительство, к примеру, частного жилого дома.
Так, если земельный участок предназначен для индустриального или сельскохозяйственного использования, по закону вы НЕ имеете права* строить на нем жилое помещение.
*Теоретически можно изменить код зонирования, если вы приобрели землю, которая не соответствует вашим запросам строительства. Для этого нужно оформить прошение в местную мэрию, обосновав необходимость изменения кода зонирования.
Уточнить код зонирования выбранного вами участка вы можете обратившись в мэрию, к которой он принадлежит или поискать на официальном сайте штата или округа.
Можно ли брать ипотеку на покупку земли под строительство жилья?
Если у вас недостаточно личных средств, чтобы купить недвижимость в США за полную стоимость, есть смысл воспользоваться банковским кредитованием. Существует специальная категория кредитов, связанная с покупкой земли под строительство частного жилого дома. Их разделяют на кредит на землю (Land Loan), на строительный кредит (Construction Loan) и одноразовый кредит FHA (FHA One-Time Close Loan).
💳 Кредит на землю (Land Loan)
Land Loan дает возможность купить в кредит исключительно участок земли, без каких-либо жилых и хозяйственных построек на его территории.
Что нужно знать про этот вид кредитования?
Он является более рискованным для кредиторов, так как оценить реальную стоимость земельного участка и риски его приобретения намного сложнее, чем стоимость жилья. В связи с этим, банки предоставляют кредит на землю с более высоким процентом годовых и первоначальным взносом, чем на жилищные кредиты.
Как подать заявку?
Для того чтобы подать заявку на земельный кредит, помимо основных документов заявителя, таких как паспорт гражданина, гринкарта или документы, подтверждающие легальный статус нахождения в стране, необходимо предоставить:
Высокий кредитный рейтинг (от 720 баллов и выше).
Пояснения по целевому использованию земли (вы должны объяснить для каких целей покупаете участок — для строительства фермы и развития сельского хозяйства, под строительство жилого дома или коммерческой недвижимости — хостела или отеля).
Предоставить полную информацию об участке: зонирование, ограничения землепользования, обследование границ участка и доступ к инженерным сетям.
Когда банк ознакомится со всей информацией, вам будут озвучены условия будущего кредита. Уменьшить сумму первичного взноса или процентной ставки можно только за счет кредитного рейтинга или высокой платежеспособности.
💳 Строительный кредит (Construction Loan)
Этот вариант объединяет в себе кредит на землю + ипотечный кредит (привычный нам кредит на покупку жилья).
Что нужно знать про этот вид кредитования?
Кредит под строительство дома на земельном участке имеет свои особенности. Так, сумма займа не выдается вам сразу полностью, а поэтапно согласно стадиям реализации строительства.
Кроме этого Construction Loan требует достаточно большой процент первоначального взноса – от 25% до 30%, а некоторые банки запрашивают до 40%.
Как подать заявку?
Для одобрения подобного кредитования вы должны предоставить полную информацию о будущем подрядчике, который будет строить ваш дом, а также план строительных работ с детальным описанием каждого этапа.
Кредитный рейтинг у вас должен быть не ниже 580 баллов.
Рассматривая вашу заявку банк оценивает не только вас, но и застройщика. Поэтому, если вы планируете строить дом буквально своими силами, банк вряд ли одобрит вашу заявку, если только вы не являетесь лицензированным строителем.
💳 Одноразовый кредит FHA (FHA One-Time Close Loan)
Дает возможность купить землю и покрыть расходы на строительство за счет единой ипотеки.
Что нужно знать про этот вид кредитования?
FHA One-Time Close Loan — это государственная ипотечная программа, доступная для одноквартирных, монолитных первичных жилых домов.
Эта программа предлагает минимальный первоначальный взнос – 3,5% и менее высокие требования к кредитному рейтингу, чем в классическом кредитовании для строительства.
Как подать заявку?
Важно понимать, что условия и процентная ставка по каждому кредиту рассчитывается банком индивидуально. В зависимости от типа кредитования, стоимости недвижимости, вашей платежеспособности, периода погашения кредита (стандартные сроки от 15 до 30 лет) и кредитного рейтинга, процент годовых может составить от 2% до 9%. Окончательное решение по вашей заявке на кредитование обычно рассматривается 1 месяц, после чего вы сможете получить официальное подтверждение.
Обратите внимание❗ Если вы планируете покупать землю с помощью кредитных средств – очень важно получить от банка письменное подтверждение об одобренном кредите (Pre-Approval Letter) на нужную сумму. Pre-Approval Letter — это письмо-подтверждение, от банка, что вы потенциально можете получить кредит от их учреждения, но это письмо еще не значит, что вам уже одобрили займ. Только после этого следует начинать поиск земельного участка.
Пример Pre-Approval Letter
Какие документы необходимы для покупки земли в США?
Если вы планируете покупку земли за собственные средства сразу – для заключения сделки купли-продажи вам понадобится только копия загран паспорта, грин-кард (если она у вас уже есть) или подтверждение легального нахождения в США.
Если возможности оплатить сразу всю сумму нет – вам придется обратиться в банк. В этом случае для получения кредита понадобится:
Номер социального страхования (SSN).
В зависимости от вашего статуса – загранпаспорт, грин-кард или другое подтверждение легального нахождения в стране.
Налоговая декларация США за последние 2 года.
Выписки с расчетного счета американского банка, подтверждающие ваш высокий кредитный рейтинг и отсутствие задолженностей.
Подтверждение платежеспособности. Это могут быть платежные документы от вашего работодателя или другие источники постоянного дохода.
Подтверждение оплаты первоначального взноса по ипотеке (10-30% от общей стоимости).
Копия предварительного договора купли-продажи.
Какие налоги на приобретение земли и от чего зависит их размер?
Налоговое законодательство США обязывает каждого налогоплательщика, независимо от наличия грин-кард или гражданства, уплачивать ежегодные налоги на имущество. Это следует делать дважды в год – до 1 марта и 1 сентября.
Если мы говорим о покупке земли, то после оформления сделки купли-продажи, покупатель обязан единоразово оплатить налог на покупку имущества, а далее платить регулярно 1 раз в полугодие.
Размер налога на имущества для каждого штата США, по данным 2022 года / Источник: propertyshark.com
В каждом штате устанавливают свой налог на имущество. Самый большой налог зафиксирован в штате Нью-Джерси – 2,20% от полной стоимости объекта в год, средний показатель по стране – 1,19%. Разница в размере налога для каждого штата обусловлена разницей в законодательстве каждого из них.
Так, в одном штате может отсутствовать, например налог на продажу, когда, продав дом, вы обязаны выплатить в казну определенный процент от общей суммы проданной недвижимости. В других же штатах этот налог не взимается совсем. Разный набор законодательных актов, налоговых сборов и ограничений создают фактически автономную систему для каждого штата, внутри которой штат регулирует ставки на налогообложение, чтобы в казну регулярно поступало необходимое количество налоговых взносов, обеспечивающее привычный уровень жизни.
Для того чтобы узнать какой налог вы должны оплатить — перейдите на сайт налоговой инспекции вашего штата, там вы найдете всю необходимую информацию при переходе в раздел налогов на имущество (Property Tax). Так, например, если вы живете в Нью-Йорке вы сможете уточнить размер налога на имущество на официальном сайте Налоговой инспекции штата Нью-Йорк.
Возможно ли приобрести землю самостоятельно, или для этого следует обращаться к специалистам?
Закон США не обязывает вас нанимать профессиональных риэлторов или брокеров для оформления сделки. Теоретически вы можете пройти через все этапы — от поиска земельного участка к сделке купли-продажи — самостоятельно.
Личный совет: я бы рекомендовала всё-таки обратиться за помощью к профессионалу, чтобы сэкономить свое время и быть уверенным в правильном оформлении всех бумаг.
Почему стоит обратиться к брокеру?
Покупка земельного участка напрямую через брокера – гарантия безопасности будущей сделки. Кроме того, зачастую услуги брокера, которые составляют 4-6% от общей стоимости объекта недвижимости, оплачиваются продавцом. Поэтому нет смысла отказываться от их помощи, в попытках сэкономить.
Брокер сможет:
Подобрать для вас наилучший вариант, учитывая размер выделенных средств, локации участка, его назначение и подвод коммунальных систем.
Будет выступать посредником между вами и продавцом по всем вопросам.
Подготовит «Offer» – предложение о покупке, в котором сторона покупателя указывает все условия будущей сделки. В этом документе также описывается источник средств для покупки.
Агент по недвижимости и брокер — есть ли разница?
Да, есть. Разбираемся в чем отличия.
Агентом или специалистом по недвижимости можно стать, пройдя специальное обучение за несколько месяцев и вступив в профессиональную организацию — National Association of Realtors.
Брокер отличается от агента тем, что окончил профессиональное обучение в сфере недвижимости, имеет опыт работы несколько лет и не менее 20 успешно проведенных сделок покупки недвижимости. Этот опыт дает брокеру право получения специальной лицензии «Broker License», позволяющей ему открыть свою компанию и предоставлять услуги риэлтора. При выборе брокера для поиска участка земли вы имеете право запросить копию лицензии, чтобы быть уверенным в том, что работаете с человеком высокой квалификации.
Где искать специалиста?
Если вам комфортнее обсуждать все вопросы, связанные с покупкой будущей земли, на родном языке (украинском, русском, белорусском и др.), вы можете искать варианты риэлтерских компаний на площадках для иммигрантов. Например, в каталоге специалистов для наших от BAZAR в разделе «Риелторы в США».
Если дискомфорта в общении на английском нет, используйте американские сайты: realtor.com или zillow.com.
Как купить землю в США под строительство дома? Пошаговый план
Запрос в банк о кредитовании. Если вы готовы оплатить покупку земельного участка полностью своими средствами, этот шаг пропускаем.
Поиск подходящего участка. Здесь ваш брокер отбирает несколько вариантов, в зависимости от ваших финансовых возможностей, размера участка и его назначения, расположения и состояния.
Подготовка и отправка предложения продавцу (Offer). Брокер отправляет предложение продавцу с информацией о том, как вы планируете оплачивать недвижимость. Если это ваши средства, к офферу прилагается выписка с банковского счета потенциального покупателя. Если вы планируете частично использовать средства банка, брокер прилагает к офферу письмо от банка об одобренном кредите.
Договор купли-продажи. Если «Offer» присланный вами ранее, устраивает продавца, можно переходить к этапу подготовки и оформления договора купли-продажи.
В документе прописываются условия сделки, размер депозита (от 10% до 30% от общей суммы) и дату полной оплаты участка. Кроме того, в договоре указываются даты проведения оценки и инспекции земельного участка, при необходимости. Чаще всего инспекцию у независимой организации заказывают, если сделка покупки проходит дистанционно и у вас просто физически нет возможности лично осмотреть участок.
Инспекция земельного участка. Она нужна для того, чтобы сторонняя независимая организация могла проверить чистоту сделки и сам участок на наличие каких-либо дефектов, которые объективно могут уменьшить стоимость продаваемого лота. Инспектор, который является лицензированным специалистом (англ. physical inspection), заносит все недочеты в протокол, прилагаемый к сделке. Если недочеты существенны, покупатель может полностью отказаться от сделки, без каких-либо штрафных санкций.
Проверка сделки. После завершения сделки купли-продажи необходимо проверить объект на наличие обременений. Этим занимаются специализированные компании (англ. escrow company), которые проверяют статус участка в регистрационном реестре или title search.
Полная оплата. Оплата оставшейся суммы стоимости участка.
Регистрация собственности. Процесс оформления участка в собственность и получение свидетельства обычно занимает от 6 до 10 недель. Запись в реестре добавляется только после полного зачисления средств на счет продавца.
Уплата налога на приобретение недвижимого имущества. Заранее уточните размер налога, установленный в вашем штате, на официальном сайте местной налоговой инспекции.
Какой штат лучший для приобретения земли?
Нельзя сказать однозначно, какой штат является лучшим для приобретения земли, так как слишком много критериев для оценки. Например, участок земли в штате Вайоминг, несмотря на уникальную природу, будет стоить дешевле участка земли в штате Нью-Йорке из-за близости мегаполиса мирового значения и самого крупного города в США — Нью-Йорка.
Что это значит?
Человек, который ищет вариант подешевле, может не брать во внимание такие факторы, как удаленность участка или специфический климат. Но, если он заинтересован найти подходящий участок земли, в том районе, который нравится и по приемлемой стоимости, то это намного сложнее.
Задаетесь вопросом: “Сколько стоит земля в США?”. Так на данной инфографике показана цена за 1 акр земли в каждом штате / Источник: zippa.com
Негласный список наиболее благоприятных штатов для покупки земли: что нужно знать?
Согласно ресурсу Rhythm of the Home существует 10 штатов в стране, которые являются более привлекательными и выгодными для приобретения земли, чтобы построить дом мечты. В тройку лучших, по совокупности критериев, таких как комфортный климат, перспектива увеличения стоимости участка, попали:
🏡 Арканзас. Учитывая разнообразную природу этого штата, где находится большое количество красивых озер и горных ландшафтов, он предлагает своим жителям доступную стоимость жизни.
🏡 Флорида. Если вы ищете теплый климат, то купить землю во Флориде будет лучшим вариантом, а высокая туристическая активность этого штата обеспечит земельному участку регулярное увеличение в стоимости.
🏡 Аризона. Этот штат также имеет высокий уровень международного туризма, благодаря таким достопримечательностям как Гранд Каньон. Помимо доступного уровня жизни, интерес туристов гарантирует вам увеличение ваших инвестиций в будущем.
Какие нюансы важно знать перед покупкой земли под строительство дома в США?
Перед покупкой необходимо убедиться в том, что у вас есть полная информация о владельце и об его земельном участке. Поэтому вы должны собрать и проверить следующие данные:
Об истинном владельце участка и общей истории его владельцев. Этот документ называют «The Chain of Title». Он дает информацию о законном праве на продажу данного участка данным продавцом.
Назначении земельного участка и наличия ограничения на определенные виды использования. Обратитесь в Департамент планирования и зонирования (Planning and Zoning Department) того штата или района, в котором расположен участок, чтобы получить полную информацию о вашем участке до момента покупки.
Имеются ли какие-либо ограничения, связанные с охраной природы (conservation easement). Подобные запреты могут существенно сократить площадь разрешенной жилой застройки на участке.
Удостоверьтесь, что налоги предыдущего владельца полностью оплачены и земля не находится в обременении.
Подведенные коммуникации (освещение, газоснабжение и т.д.). Лучше напрямую связаться с поставщиком услуг и уточнить у него возможность подключения потенциального участка.
Границы участка. Если есть спорные границы, уточните заранее, когда были произведены обследования территории и фиксирование границ.
Если вы планируете строительство дома, важно понимать, на какой почве он будет стоять – возможно стоит заказать специальное исследование, которое даст вам подробный анализ грунта.
Высота грунтовых вод и наличие водоемов поблизости. В зависимости от их особенностей наличие водоема может как повысить, так и снизить стоимость земли, не говоря о том, что иногда непосредственная близость водоема может стать причиной затопления земельного участка в будущем.
Так, например, выглядит карта зонирования для городка Mountain View в Калифорнии / Источник: mountainview.gov
Более подробную информацию о том, как необходимо провести должную проверку, прежде чем заключать сделку купли-продажи земли, вы можете найти в этой статье.
Вывод
Покупка земли в США под строительство дома — одно из наиболее выгодных вложений. Процесс не требует подготовки большого количества документов и даже наличие гражданства. Кроме того, вы сможете найти для себя наиболее подходящий вариант в зависимости от финансовых возможностей и построить дом своей мечты по собственному эскизу.
