Говорят, что нет места лучше, чем дом. Но если вы новоиспечённый иммигрант, обзавестись крышей над головой порой бывает нелегко. Чтобы арендовать недвижимость в Америке нужно не просто иметь представление об особенностях данного процесса, но и знать свои права и обязанности.
В рамках сегодняшней статьи расскажу о следующем:
За ответами на все вышеперечисленные вопросы я обратилась к Юлии К. Юлия – иммигрантка из Украины, приехавшая в США в 2006 году. С той поры и до настоящего времени она с семьей проживает в Лос-Анджелесе. Менеджером многоквартирного дома Юлия работает уже почти шесть лет, поэтому не понаслышке знает обо всех тонкостях съема квартиры в Америке.
Пообщавшись с ней, я узнала много интересной и полезной информации, которой теперь хочу поделиться с вами. Берите на заметку!
Менеджер многоквартирного дома или Apartment Manager (Property Manager) – одна из тех вакансий, о которых нечасто услышишь на просторах СНГ. Причина проста: в странах СНГ застройщики или собственники недвижимости продают квартиры, в то время как в Америке – целые многоквартирные дома. Покупать именно квартиры в США не принято (частные дома – да, но не квартиры). Здесь апартаменты именно арендуют.
Ещё один важный аспект – закон штата Калифорния требует, чтобы в каждом многоквартирном доме с 16 и более квартирами (в каждом штате свои законы, поэтому требования относительно количества квартир могут отличаться) проживал менеджер. По сути, менеджер – это наёмный работник, который живёт в доме и ведёт надзор за вверенной ему недвижимостью.
Реально ли найти данную вакансию на сайтах, предназначенных для поиска работы? Да, однако работодатели, как правило, требуют, чтобы у соискателя был опыт в управлении недвижимостью.
Юлия получила эту работу благодаря рекомендации предыдущего менеджера её дома, хотя до этого у неё не было опыта в данной сфере; тем не менее она зарекомендовала себя в качестве ответственного и надёжного жильца. На данный момент она является менеджером трёх домов, в одном из которых и проживает, так как там более 16 квартир.
«В любом бизнесе на первом месте всегда финансы, поэтому первый пункт – получать чеки и следить за тем, чтобы тенанты (примечание: от английского «tenant» – жилец, квартиросъемщик, арендатор) вовремя оплачивали аренду.
Жильцы обязаны вносить плату за квартиру каждый месяц первого числа, но им даётся промежуток времени (англ. «time frame») в 5 дней. Если же они не заплатили по 5 число включительно, я приношу трёхдневное уведомление (англ. «notice») как напоминание о том, что они не заплатили рент. В дальнейшем эти уведомления могут использоваться (и используются) в суде в делах о выселении.
Если в течении отведённых трёх дней арендатор не оплачивает аренду, он может быть выселен. В большинстве случаев это не происходит, так как под это основание подпадает большое количество людей. А это, в свою очередь, влечёт за собой проблемы как для компании, так и для менеджеров».
После того как все чеки получены, нужно внести средства на банковский счёт.
«Я собираю чеки, далее еду в банк, делаю deposit и составляю ежемесячный отчёт для главного офиса».
Что касается именно «бумажной работы», то она составляет лишь небольшую часть от обязанностей менеджера.
В основном менеджеры курируют все ремонтные работы в доме. Реновация (обновление, улучшение внутренней отделки помещения) квартиры осуществляется за счёт компании, то есть владельца дома, поэтому всё это на контроле у менеджера.
Единственное, что жильцы должны делать самостоятельно – менять лампочки в квартире, но и тут есть исключения. Допустим, если в квартире проживают люди пожилого возраста, то менеджер может помочь и в этом вопросе. Исключения также составляют случаи, когда жильцы сами что-то сломали, тогда они несут материальную ответственность за поломку, то есть обязаны возместить ущерб из своего кармана.
Также менеджеры обязаны следить за чистотой и порядком в доме, проводить «профилактические беседы» с жильцами, которые регулярно мусорят или забивают мусоропровод. Сюда также относится контроль вредителей, как правило, речь о насекомых (insects control) и грызунах. Если у кого-то завелись тараканы, клопы или термиты, менеджер обязан вызвать соответствующую службу, чтобы проблему устранили.
Ещё один важный момент – проверка детекторов дыма. Инспекция менеджером проводиться 2 раза в год – в августе и феврале. Менеджер должен удостовериться, что детекторы дыма в квартирах жильцов исправны.
В работе менеджера есть свои плюсы и минусы.
К положительным моментам можно отнести «работу на дому», так как не нужно никуда ездить, хорошие бонусы (некоторые компании предлагают скидки на аренду жилья, другие – компенсацию проживания в доме), гибкий график (можно самостоятельно планировать свой день) и т.д.
Если же говорить об отрицательных моментах, то это практически постоянная доступность (если у жильца возникла чрезвычайная ситуация (emergency), скажем, прорвало трубу в 12 ночи, то нужно реагировать быстро), а также работа с людьми.
«Работа с людьми — это тяжело, но мне очень нравится».
Я поинтересовалась у Юлии, какой случай в работе ей запомнился больше всего. На что она ответила:
«Говоря о случае, который запомнился больше всего, то это было выселение проблемного жильца. Можно сказать, что я и моя семья полжизни потеряли из-за этого, так как сам процесс продолжался больше года.
Обычно выселяют всех тенантов, проживающих в квартире, даже если виноват только один из них. В этом конкретном случае мы выселили всю семью.
При процессе выселения обязательно присутствует менеджер и привлекаются полицейские. Сотрудники полиции выселяют жильцов по решению суда и опечатывают квартиру на 30 дней. Всё это время менеджер не имеет права не только что-либо делать с квартирой (например, сдавать), но и заходить туда. По истечении 30 дней можно снять полицейскую ленту и попасть внутрь. Так вот, возвращаясь к теме о проблемных жильцах, данные арендаторы оставили «подарок на прощание» – кучу продуктов, которые за месяц начали неприятно пахнуть, мусор, ну и мебель (примечание: если квартира сдаётся без мебели, то жильцы обязаны самостоятельно позаботиться о её вывозе или утилизации)».
Лос-Анджелес располагается в активной сейсмической зоне, поэтому большинство здешних многоквартирных домов двух- или трёхэтажные. Несомненно, встречаются более высокие здания и даже небоскрёбы (как правило, офисные и коммерческие постройки в Downtown), но это, скорее, исключение из правил. Если брать в целом, то высотки – это примерно 10% от всех построек Лос-Анджелеса.
Среднестатистический многоквартирный дом, например в West Hollywood, – это невысокое здание, построенное лет 60-80 назад. В двухэтажных домах лифтов, как правило, нет, а в зданиях, где три этажа и больше, – есть. Также здесь находятся и более современная недвижимость.
Это то, что касается экстерьера, то есть внешнего вида здешних многоквартирных домов. Далее о самих квартирах.
Что касается непосредственно апартаментов, то в Америке вы не
услышите выражения «одно- или двухкомнатная квартира». Здесь принято считать не комнаты, а спальни (bedrooms).
Квартира с 1 bedroom практически приравнивается к двушке в странах СНГ, так как предусматривает гостиную, совмещённую с кухней, и отдельную спальню. 2 bedroom apartment включает кухню-гостиную и уже две отдельные спальни. Иногда такие квартиры имеют два совмещенных санузла, один из которых примыкает к хозяйской спальне (master bedroom).
Ещё один важный аспект:
в single (или studio) может жить максимум 2 человека,
1 bedroom – 3 человека,
2 bedrooms – 5 человек, причём, если говорить образно, дети не считаются.
Дело в том, что при вселении учитывают взрослых, а дети идут «в придачу». Чисто теоретически, семью из 4-х человек (2 взрослых, 2 детей) могут поселить в 1 bedroom, а вот практически — нет, так как для всех там слишком мало места.
Студия состоит из одной комнаты, совмещённой с кухней, а также санузла. Ещё один атрибут студии – вместительный встроенный шкаф. Также в некоторых из них может быть каморка, где располагаются стиральная и сушильная машины, но это не всегда и не везде. Например, в доме, где проживает Юлия, прачечная расположена в фойе (lobby), а индивидуальные стиральные машинки не предусмотрены.
Менеджеры используют два канала размещения информации о доступных вакансиях.
Первый из них – установка таблички непосредственно перед жилым комплексом с рекламой наличия доступных квартир в аренду.
💡 Совет: если вы определились с районом, в котором хотите снять жилье, – отправляйтесь его исследовать. Поездив вокруг, вы точно найдёте несколько вариантов. Более того, этот способ хорош тем, что вы сразу сможете воочию оценить сам дом, апартаменты (так как фотографии в Интернете не всегда отвечают действительности) и познакомиться с менеджером.
Второй – публикация объявления на популярных ресурсах по поиску жилья, таких как zillow.com, apartments.com, bazar.club.
«У нас объявления чаще появляются летом, поскольку проживают молодые люди, которые учатся и работают, а также время от времени меняют место жительства ближе к началу учебного года. Как часто появляются предложения для аренды, сказать трудно. Текучка в основном в тёплый период, но бывает по-разному. Иногда «ловим» жильцов «как волк яйца», так как предложения одни за другими появляются, а иногда – тишина».
Цены на жилье в США могут варьироваться в зависимости от штата. Согласно данным, представленным на портале Earnest, средняя стоимость аренды недвижимости в штате Западная Вирджиния составляет $800 в месяц, в Индиане – $862, в Айове – $892, в Арканзасе – $934, в Висконсине – $954. Вышеперечисленные штаты считаются самыми дешёвыми с точки зрения стоимости аренды. К наиболее дорогим штатам, в свою очередь, относятся Калифорния (средняя стоимость аренды – $1,901 в месяц), Гавайи ($1,734), Нью-Джерси ($1,700), Вирджиния ($1,600) и Массачусетс ($1,587).
С информацией о том, сколько стоит снять жилье в других штатах США, можно ознакомиться ниже:
Источник: earnest.com
Так выглядит общая картина стоимости арендной платы по стране, а теперь, что касается непосредственно Лос-Анджелеса, который, к слову, является самым дорогим городом Америки по ценам на аренду недвижимости. С примерными ценами в разных городах США можно ознакомиться на инфографике:
Источник: earnest.com
На ценообразование влияют такие факторы, как:
локация (чем лучше район, тем выше ценник),
количество спален,
качество и «свежесть» ремонта (just renovated apartments обойдутся на порядок дороже, чем квартиры не с самым новым ремонтом),
вид из окна (апартаменты с видом на стену соседнего дома обойдутся несколько дешевле, чем с видом на городские пейзажи),
наличие/отсутствие балкона,
наличие стиральных/сушильных машин,
наличие в доме бассейна и/или спортзала,
наличие парковки и т.д.
Также верхнюю и нижнюю границу цен может устанавливать город. Лос-Анджелес – это огромный мегаполис, который состоит из ряда городов поменьше (в нашем понимании, это городские районы, но здесь их называют «city»), таких как West Hollywood, Santa Monica и т.д. К примеру, подобная практика есть в Santa Monica. Город устанавливает сумму, ниже и выше которой нельзя сдавать квартиру в аренду.
Юлия ориентируется на рыночные цены (а они постоянно меняются) по своему району и на ту сумму, которую платил предыдущий жилец. Допустим, если квартира после предыдущего жильца сдаётся примерно в таком же состоянии, то ценник для нового съемщика будет на $100 выше.
Также не нужно забывать об обеспечительном платеже (security deposit). Это перестраховка на тот случай, если жилец что-то сломает в квартире. Стоимость починки взимается как раз таки из security deposit. По сути, это американский аналог залога. Если вы были идеальным квартиросъемщиком и не нанесли ущерба арендуемому жилью, то security deposit вам вернут в полном объёме.
«Говоря о размере security deposit, то он должен быть как месячный рент + ещё «немного». Например, если жилец съезжает и решает не платить за последний месяц, то security deposit должен перекрыть последний месяц и плюс дополнительные поломки. Кто-то берёт security deposit, который равен месячной аренде. Я беру за 1 bedroom – $1,500, за 2 bedroom – $2,000».
💡 Совет: если снимаете квартиру без кредитной истории, то от вас могут потребовать оплату за несколько месяцев наперёд (это распространённая практика в США) и/или увеличенный security deposit. Именно поэтому не стоит ориентироваться на заявленную цену за месяц + security deposit и рассчитывать бюджет «впритык» – будьте готовы заплатить больше.
Прежде всего менеджер хочет убедиться в вашей платежеспособности и надёжности. Одним из доказательств этого выступает кредитный рейтинг (credit score), о котором мы писали здесь. И уже на этом этапе иммигранты сталкиваются с первым препятствием, так как кредитного рейтинга у них попросту нет. Однако и в этом случае могут быть вариации.
Ситуация первая:
Если вы произвели положительное впечатление на менеджера, то существует вероятность, что он/она сможет убедить руководство дать вам шанс как арендатору. Как вариант, иммигранту могут предложить оплатить аренду за несколько месяцев наперёд (+ security deposit) или это может быть просто двойной security deposit – тут как повезёт.
Ситуация вторая:
Поиск поручителя. Например, вы можете попросить друга или родственника выступить гарантом и взять на себя оплату ваших счетов на тот случай, если вы вдруг не сможете сделать это самостоятельно.
Касаемо документов: жильцы заполняют анкету, где указывают все свои данные (имя/фамилию, год и дату рождения, номер телефона, предыдущие адреса жительства, настоящее и предыдущие места работы, SSN, driver license, данные с банковского счёта и т.д.). Также могут попросить сделать копию ID.
Если арендуете жильё в США, вы должны пройти проверку биографических данных (background check). Это всесторонняя проверка на достоверность информации, которую кандидат указал в анкете. Стоимость $35 (цена за данную услугу может отличаться, так как каждая компания устанавливает свою сумму). Если вы иммигрант, которой только-только пересёк границу, то, соответственно, и проверять у вас нечего. Но в целом background check – это стандартная практика.
Стандартный срок – 12 месяцев. После его завершения договор автоматически переходит в помесячный (или «month-to-month lease», как его называют в Америке). По сути, жильцу не нужно переподписывать договор, чтобы продолжать жить на съёмной квартире.
Также читайте:
→
В стоимость аренды, как правило, не включены газ, электричество и Интернет. А вот что касается воды, то тут могут быть вариации. В некоторых случаях цена за воду уже может быть включена в аренду. Этот момент также нужно обязательно уточнить у менеджера или агента.
Например, в домах, за которые отвечает Юлия, в стоимость месячной аренды включена вода, вывоз мусора, паркоместо (за дополнительное, если есть возможность его предоставить, нужно доплатить $50).
Потенциальный арендатор для менеджера как лотерейный билет – или выиграешь, или проиграешь.
Помните фразу «встречают по одёжке, а провожают по уму?». Менеджер, в свою очередь, «встречает» потенциального жильца по credit score, а «провожать» может уже и в сопровождении полиции (очень редко, но случаются и такие эксцессы).
Бывают случаи, когда положительные на первый взгляд жильцы – платежеспособные, вежливые и с хорошим кредитным рейтингом – на деле оказываются «арендаторами из ада». А бывает и наоборот: менеджеру нужно срочно сдать квартиру и он берёт человека на свой страх и риск, а на практике тот оказывается ответственным квартиросъёмщиком, который за всё время проживания не доставляет никаких хлопот и проблем, аккуратно относится к имуществу компании, и не «выносит мозги по пустякам».
Допустим, если человека ранее уже выселяли с арендованной квартиры или он был банкротом, имел задолженности или криминальное прошлое, просрочил оплату аренды, то при background check эти все данные доступны. И чем больше «грешков», тем ниже шансы снять нормальное жильё в дальнейшем.
Альберт Эйнштейн любил повторять: «Вы должны изучить правила игры. И тогда вы будете играть лучше, чем кто-либо ещё». Данное высказывание вполне применимо во многих аспектах жизни. Если говорить о найме квартиры, то, зная правила проживания, вы не только минимизируете риск получить уведомление о выселении, но не будете лишний раз «потрошить» кошелёк (например, решив разорвать договор аренды ранее прописанной в нём даты, вы рискуете остаться без security deposit).
При заселении, как правило, квартиросъёмщику выдается дополнение (на англ. «House Rules») к соглашению между Владельцем и Арендатором.
Дополнение может включать следующие предписания:
Никаким лицам, домашним питомцам или животным любого вида не разрешается занимать любые другие помещения, кроме тех, что были прописаны в изначальном договоре аренды, без предварительного разрешения со стороны владельца или его агента.
Любой житель, злоупотребляющий алкоголем, подлежит выселению. То же самое касается и лиц, которые используют арендуемое помещение для незаконной деятельности.
Не допускается «ненужный шум». То есть, если к вам пришли рабочие, то такой шум в отведённые часы правила не запрещают. А вот если решили послушать Rammstein на максимальной громкости, то это далеко не лучшая идея.
На территории жилого комплекса запрещено кататься на роликах, скейтбордах и велосипедах.
Прачечные должны использоваться исключительно по назначению и только в отведённое время (с 8 am до 10 pm). Стиральные и сушильные машины должны использоваться согласно инструкции и не перегружаться.
Администрация не несёт ответственности за кражу или порчу личного имущества. Арендатор должен сам позаботиться о страховании имущества.
Квартиросъёмщик несёт ответственность за стоимость ремонта сантехники и сантехнического оборудования, а также бытовых приборов в случае повреждений из-за неправильной эксплуатации или халатности.
Личные вещи, такие как инструменты, велосипеды, швабры, метлы, коляски, игрушки и т.д., должны находиться в поле зрения квартиросъёмщика.
Жильцам запрещено вывешивать полотенца, коврики или предметы одежды снаружи здания, на балконах или в коридорах. Также запрещается вытряхивать коврики, покрывала и т.д. из открытых окон.
Запрещено использовать и хранить легковоспламеняющиеся продукты (например, бензин) в помещении.
Средства за повреждение квартиры и/или здания, а также оборудования и мебели сверх обычного износа взимаются с арендатора.
Запрещено вносить любые изменения (красить стены, вешать картины, менять замки и т.д.) без предварительного письменного разрешения менеджера или владельца собственности. Арендатор будет нести ответственность за стоимость ущерба сверх обычного износа.
Жители несут ответственность за поведение своих гостей.
Жильцы обязаны парковать свои транспортные средства на местах, отведённых им менеджером. Любая несанкционированная парковка на территории комплекса повлечёт за собой эвакуацию транспортного средства за счёт его владельца.
На территории жилого комплекса запрещён капитальный ремонт и/или мойка транспортного средства.
Жильцы обязаны содержать арендуемое помещение в чистоте, хорошем состоянии, а также без каких-либо неприятных запахов.
В Америке довольно строгие правила в отношении шума. Например, в доме, за который отвечает Юлия, в «House Rules» прописано, что жильцы не должны разговаривать на повышенных тонах, смотреть телевизор или слушать радио на предельной громкости (это тот же «unnecessary noise»).
Если говорить о конкретных временных рамках, то какой-никакой шум допускается с 8 am до 10 pm. В пределах указанного времени можно использовать бытовые приборы, которые создают шумовое загрязнение (фен, пылесос), играть на музыкальных инструментах, проводить ремонтные работы и т.д.
В различных многоквартирных комплексах действует разная политика в отношении животных. Также роль может сыграть и личное отношение менеджера к домашним питомцам.
«У нас можно держать котов и маленьких собачек. Под «маленькой собачкой» следует понимать, что это животное весом до 20 pounds (≈ 10 килограмм).
Если жилец не уведомил менеджера о наличии животного, его могут оштрафовать. Важно учесть, что за животных нужно платить. Как правило, это дополнительный ежемесячный платёж (его размер устанавливает хозяин здания или его доверенное лицо). Он может составлять $15-50 +. Но очень многие идут хитрым путём – делают справку у психиатра, что им необходимо животное для эмоциональной поддержки. В этом случае за собаку им платить не нужно, а вот нужна ли на самом деле такая поддержка или нет – это уже другой вопрос».
Обратите внимание❗ Ещё один важный момент касается аквариумных рыб. Дело в том, что аквариум не должен превышать определенный объём (если у вас есть рыбки, то лучше заранее уточнить этот момент у менеджера дома). Это связно с тем, что повреждение резервуара с аквариумными рыбками всегда связано с риском не только затопить соседей, но и повредить имущество компании, которой принадлежит этот дом. С аквариумами небольшого размера проблем возникнуть не должно, но вот большие резервуары могут быть под вопросом. Поэтому имейте это ввиду.
Основное, что нужно знать при аренде квартиры – жильцам запрещается вносить какие-либо изменения во внешний облик апартаментов без разрешения менеджера. То есть все ремонтные работы, связанные с переделкой интерьера, должны быть согласованы.
Что касается поломок и неисправностей, то это сфера ответственности менеджера. Крупные и дорогостоящие работы менеджер должен согласовать с начальством, а если речь о каких-то бытовых потребностях (замена крана, прочистить забитый унитаз или раковину), то менеджер самостоятельно вызывает рабочих, не советуясь с главным офисом.
Также есть плановые ремонтные работы (замена ковролина, покраска стен), которые выполняются раз в несколько лет.
Если брать в целом, то жилец может обращаться к менеджеру по любым вопросам, касающимся квартиры.
Первое: жильцы обязаны предупредить, что они съезжают за 30 дней.
Второе: нужно оставить арендуемую жилплощадь в том же виде, как при заселении. Дело в том, что квартиры в Америке сдаются без мебели и с минимальным количеством отделки, так как здесь руководствуются правилом «на вкус и цвет».
В «стандартный набор» оснащения съёмного жилья в Америке входит кухонный гарнитур с необходимой бытовой техникой и обустроенный санузел, а в остальном это белые стены, напольное покрытие (ламинат, линолеум или ковролин) и светильники. Допустим, вы захотели повесить картины. В этом случае нужно убедиться, что перед выездом вы заделали все дырочки в стенах, так как за каждую придётся заплатить из собственного кармана.
«Квартира, как правило, освобождается примерно за 2 недели до выезда. В это время я прихожу делать инспекцию – смотрю, в каком состоянии жилплощадь. Если арендатор нанёс значительный ущерб, то он может распрощаться практически со всем security deposit, но это, скорее, исключение из правил. Я всегда иду навстречу жильцам и говорю, что нужно исправить, дабы не лишиться части денег из security deposit».
Также читайте:
→
Прежде всего нужно учесть «подноготную» того или иного района города и выбрать безопасный. На близость/удалённость к метро не стоит уж слишком ориентироваться, так как общественный транспорт в Лос-Анджелесе развит не слишком хорошо, и без автомобиля здесь тяжело.
А что касается квартиры, то важно ориентироваться на собственные потребности. Если принципиально иметь посудомоечную, стиральную или сушильную машины и т.д., то нужно искать жильё, где всё это есть в наличии. Если важен ремонт или меблировка, то, соответственно, нужно искать квартиру с ремонтом и мебелью. Или же можно отталкиваться от стоимости жилья.