Тонкости аренды квартиры в США: интервью с менеджером многоквартирного дома в Лос-Анджелесе

Говорят, что нет места лучше, чем дом. Но если вы новоиспеченный иммигрант, обзавестись крышей над головой порой бывает нелегко. Чтобы арендовать недвижимость в Америке нужно не просто иметь представление об особенностях данного процесса, но и знать свои права и обязанности.

За ответами на все вышеперечисленные вопросы я обратилась к Юлии К. Юлия — иммигрантка из Украины, приехавшая в США в 2006 году. С той поры и до настоящего времени она с семьей проживает в Лос-Анджелесе. Менеджером многоквартирного дома Юлия работает уже почти шесть лет, поэтому не понаслышке знает обо всех тонкостях съема квартиры в Америке.

Пообщавшись с ней, я узнала много интересной и полезной информации, которой теперь хочу поделиться с вами. Берите на заметку!

Менеджер многоквартирного дома: как им стать и что входить в его обязанности? 

Менеджер многоквартирного дома или Apartment Manager (Property Manager) — одна из тех вакансий, о которых нечасто услышишь на просторах СНГ. Причина проста: в странах СНГ застройщики или собственники недвижимости продают квартиры, в то время как в Америке — целые многоквартирные дома. Покупать именно квартиры в США не принято (частные дома — да, но не квартиры). Здесь апартаменты именно арендуют. 

Еще один важный аспект — закон штата Калифорния  требует, чтобы в каждом многоквартирном доме с 16 и более квартирами (в каждом штате свои законы, поэтому требования относительно количества квартир могут отличаться) проживал менеджер.  По сути, менеджер — это наемный работник, который живет в доме и ведет надзор за вверенной ему недвижимостью. 

Реально ли найти данную вакансию на сайтах, предназначенных для поиска работы? Да, однако работодатели, как правило, требуют, чтобы у соискателя был опыт в управлении недвижимостью. 

Юлия получила эту работу благодаря рекомендации предыдущего менеджера ее дома, хотя до этого у нее не было опыта в данной сфере; тем не менее она зарекомендовала себя в качестве ответственного и надежного жильца. На данный момент она является менеджером трех домов, в одном из которых и проживает, так как там более 16 квартир.

Обязанности менеджера:

Контроль своевременной оплаты аренды

«В любом бизнесе на первом месте всегда финансы, поэтому первый пункт — получать чеки и следить за тем, чтобы тенанты (примечание: от английского «tenant» — жилец, квартиросъемщик, арендатор) вовремя оплачивали аренду. 

Жильцы обязаны вносить плату за квартиру каждый месяц первого числа, но им даётся промежуток времени (time frame) в 5 дней. Если же они не заплатили по 5 число включительно, я приношу трехдневное уведомление (notice) как напоминание о том, что они не заплатили рент. В дальнейшем эти уведомления могут использоваться (и используются) в суде в делах о выселении. 

Если в течении отведенных трех дней арендатор не оплачивает аренду, он может быть выселен. В большинстве случаев это не происходит, так как под это основание подпадает большое количество людей. А это, в свою очередь, влечет за собой проблемы как для компании, так и для менеджеров».

После того как все чеки получены, нужно внести средства на банковский счет.

«Я собираю чеки, далее еду в банк, делаю deposit и составляю ежемесячный отчет для главного офиса».

Что касается именно «бумажной работы», то она составляет лишь небольшую часть от обязанностей менеджера. 

Курирование ремонтных работ в доме

В основном менеджеры курируют все ремонтные работы в доме. Реновация (обновление, улучшение внутренней отделки помещения) квартиры осуществляется за счет компании, то есть владельца дома, поэтому все это на контроле у менеджера. 

Единственное, что жильцы должны делать самостоятельно — менять лампочки в квартире, но и тут есть исключения. Допустим, если в квартире проживают люди пожилого возраста, то менеджер может помочь и в этом вопросе. Исключения также составляют случаи, когда жильцы сами что-то сломали, тогда они несут материальную ответственность за поломку, то есть обязаны возместить ущерб из своего кармана. 

Поддержание чистоты и порядка в доме

Также менеджеры обязаны следить за чистотой и порядком в доме, проводить «профилактические беседы» с жильцами, которые регулярно мусорят или забивают мусоропровод. Сюда также относится контроль вредителей, как правило, речь о насекомых (insects control) и грызунах. Если у кого-то завелись тараканы, клопы или термиты, менеджер обязан вызвать соответствующую службу, чтобы проблему устранили.

Проверка детекторов дыма

Еще один важный момент — проверка детекторов дыма. Инспекция менеджером проводиться 2 раза в год — в августе и феврале. Менеджер должен удостовериться, что детекторы дыма в квартирах жильцов исправны. 

Преимущества и недостатки в работе менеджера 

В работе менеджера есть свои плюсы и минусы.

К положительным моментам можно отнести «работу на дому», так как не нужно никуда ездить, хорошие бонусы (некоторые компании предлагают скидки на аренду жилья, другие — компенсацию проживания в доме), гибкий график (можно самостоятельно планировать свой день) и т.д.

Если же говорить об отрицательных моментах, то это практически постоянная доступность (если у жильца возникла чрезвычайная ситуация (emergency), скажем, прорвало трубу в 12 ночи, то нужно реагировать быстро), а также работа с людьми.

«Работа с людьми — это тяжело, но мне очень нравится». 

Я поинтересовалась у Юлии, какой случай в работе ей запомнился больше всего. На что она ответила:

«Говоря о случае, который запомнился больше всего, то это было выселение проблемного жильца. Можно сказать, что я и моя семья полжизни потеряли из-за этого, так как сам процесс продолжался больше года.

Обычно выселяют всех тенантов, проживающих в квартире, даже если виноват только один из них. В этом конкретном случае мы выселили всю семью.

При процессе выселения обязательно присутствует менеджер и привлекаются полицейские. Сотрудники полиции выселяют жильцов по решению суда и опечатывают квартиру на 30 дней. Все это время менеджер не имеет права не только что-либо делать с квартирой (например, сдавать), но и заходить туда. По истечении 30 дней можно снять полицейскую ленту и попасть внутрь. Так вот, возвращаясь к теме о проблемных жильцах, данные арендаторы оставили «подарок на прощание» — кучу продуктов, которые за месяц начали неприятно пахнуть, мусор, ну и мебель (примечание: если квартира сдается без мебели, то жильцы обязаны самостоятельно позаботиться о ее вывозе или утилизации)».

Что собой представляют среднестатистические американские многоквартирные дома?

Лос-Анджелес располагается в активной сейсмической зоне, поэтому большинство здешних многоквартирных домов двух- или трехэтажные. Несомненно, встречаются более высокие здания и даже небоскребы (как правило, офисные и коммерческие постройки в Downtown), но это, скорее, исключение из правил. Если брать в целом, то высотки — это примерно 10% от всех построек Лос-Анджелеса. 

Среднестатистический многоквартирный дом, например в West Hollywood, — это невысокое здание, построенное лет 60-80 назад. В двухэтажных домах лифтов, как правило, нет, а в зданиях, где три этажа и больше, — есть. Также здесь находятся и более современная недвижимость. 

Это то, что касается экстерьера, то есть внешнего вида здешних многоквартирных домов. Далее о самих квартирах.

🏠 1, 2, 3 Bedrooms

Что касается непосредственно апартаментов, то в Америке вы не
услышите выражения «одно- или двухкомнатная квартира». Здесь принято считать не комнаты, а спальни (bedrooms). 

Квартира с 1 bedroom практически приравнивается к двушке в странах СНГ, так как предусматривает гостиную, совмещенную с кухней, и отдельную спальню. 2 bedroom apartment включает кухню-гостиную и уже две отдельные спальни. Иногда такие квартиры имеют два совмещенных санузла, один из которых примыкает к хозяйской спальне (master bedroom). 

Еще один важный аспект: 

• в single (или studio)  может жить максимум 2 человека, 

• 1 bedroom — 3 человека, 

• 2 bedrooms — 5 человек, причем, если говорить образно, дети не считаются. 

Дело в том, что при вселении учитывают взрослых, а дети идут «в придачу». Чисто теоретически, семью из 4-х человек (2 взрослых, 2 детей) могут поселить в 1 bedroom, а вот практически — нет, так как для всех там слишком мало места.

🏠 Studio

Студия состоит из одной комнаты, совмещенной с кухней, а также санузла. Еще один атрибут студии — вместительный встроенный шкаф. Также в некоторых из них может быть каморка, где располагаются стиральная и сушильная машины, но это не всегда и не везде. Например, в доме, где проживает Юлия, прачечная расположена в фойе (lobby), а индивидуальные стиральные машинки не предусмотрены.  

Где менеджеры выставляют объявления о сдаче апартаментов в аренду?

Менеджеры используют два канала размещения информации о доступных вакансиях. 

1. Установка таблички непосредственно перед жилым комплексом с рекламой наличия доступных квартир в аренду. 

2. Публикация объявления на популярных ресурсах по поиску жилья, таких как bazar.club, zillow.com, apartments.com.

«У нас объявления чаще появляются летом, поскольку проживают молодые люди, которые учатся и работают, а также время от времени меняют место жительства ближе к началу учебного года. Как часто появляются предложения для аренды, сказать трудно. Текучка в основном в теплый период, но бывает по-разному. Иногда «ловим» жильцов «как волк яйца», так как предложения одни за другими появляются, а иногда — тишина». 

Ценовая политика в отношении съемного жилья

Цены на жилье в США могут варьироваться в зависимости от штата. Согласно данным, представленным на портале Earnest, средняя стоимость аренды недвижимости в штате Западная Вирджиния составляет $800 в месяц, в Индиане — $862, в Айове — $892, в Арканзасе — $934, в Висконсине — $954. Вышеперечисленные штаты считаются самыми дешевыми с точки зрения стоимости аренды. К наиболее дорогим штатам, в свою очередь, относятся Калифорния (средняя стоимость аренды — $1,901 в месяц), Гавайи ($1,734), Нью-Джерси ($1,700), Вирджиния ($1,600) и Массачусетс ($1,587).  

С информацией о том, сколько стоит снять жилье в других штатах США, можно ознакомиться ниже:

Источник: earnest.com.

Так выглядит общая картина стоимости арендной платы по стране, а теперь, что касается непосредственно Лос-Анджелеса, который, к слову, является самым дорогим городом Америки по ценам на аренду недвижимости. С примерными ценами в разных городах США можно ознакомиться на инфографике:

Источник: earnest.com.

На ценообразование влияют такие факторы, как: 

• локация (чем лучше район, тем выше ценник), 

• количество спален, 

• качество и «свежесть» ремонта (just renovated apartments обойдутся на порядок дороже, чем квартиры не с самым новым ремонтом), 

• вид из окна (апартаменты с видом на стену соседнего дома обойдутся несколько дешевле, чем с видом на городские пейзажи),

• наличие/отсутствие балкона, 

• наличие стиральных/сушильных машин, 

• наличие в доме бассейна и/или спортзала, 

• наличие парковки и т.д.  

Также верхнюю и нижнюю границу цен может устанавливать город. Лос-Анджелес — это огромный мегаполис, который состоит из ряда городов поменьше (в нашем понимании, это городские районы, но здесь их называют «city»), таких как West Hollywood, Santa Monica и т.д. К примеру, подобная практика есть в Santa Monica. Город устанавливает сумму, ниже и выше которой нельзя сдавать квартиру в аренду. 

Как менеджеры многоквартирных домов устанавливают цены на жилье?

Юлия ориентируется на рыночные цены (а они постоянно меняются) по своему району и на ту сумму, которую платил предыдущий жилец. Допустим, если квартира после предыдущего жильца сдается примерно в таком же состоянии, то ценник для нового съемщика будет на $100 выше.

Также не нужно забывать об обеспечительном платеже (security deposit). Это перестраховка на тот случай, если жилец что-то сломает в квартире. Стоимость починки взимается как раз таки из security deposit. По сути, это американский аналог залога. Если вы были идеальным квартиросъемщиком и не нанесли ущерба арендуемому жилью, то security deposit вам вернут в полном объеме.   

«Говоря о размере security deposit, то он должен быть как месячный рент + еще «немного». Например, если жилец съезжает и решает не платить за последний месяц, то security deposit должен перекрыть последний месяц и плюс дополнительные  поломки. Кто-то берет security deposit, который равен месячной аренде. Я беру за 1 bedroom — $1,500, за 2 bedroom — $2,000».

Какие документы нужны, чтобы арендовать квартиру в Америке? 

Прежде всего менеджер хочет убедиться в вашей платежеспособности и надежности. Одним из доказательств этого выступает кредитный рейтинг (credit score). И уже на этом этапе иммигранты сталкиваются с первым препятствием, так как кредитного рейтинга у них попросту нет. Однако и в этом случае могут быть вариации. 

Ситуация первая:

Если вы произвели положительное впечатление на менеджера, то существует вероятность, что он/она сможет убедить руководство дать вам шанс как арендатору. Как вариант, иммигранту могут предложить оплатить аренду за несколько месяцев наперед (+ security deposit) или это может быть просто двойной security deposit — тут как повезет. 

Ситуация вторая:

Поиск поручителя. Например, вы можете попросить друга или родственника выступить гарантом и взять на себя оплату ваших счетов на тот случай, если вы вдруг не сможете сделать это самостоятельно.   

Перечень документов для аренды

Касаемо документов: жильцы заполняют анкету, где указывают все свои данные (имя/фамилию, год и дату рождения, номер телефона, предыдущие адреса жительства, настоящее и предыдущие места работы, SSN, driver license, данные с банковского счета и т.д.). Также могут попросить сделать копию ID.

Если арендуете жилье в США, вы должны пройти проверку биографических данных (background check). Это всесторонняя проверка на достоверность информации, которую кандидат указал в анкете. Стоимость $35 (цена за данную услугу может отличаться, так как каждая компания устанавливает свою сумму). Если вы иммигрант, которой только-только пересек границу, то, соответственно, и проверять у вас нечего. Но в целом background check — это стандартная практика. 

Срок договора аренды 

Стандартный срок — 12 месяцев. После его завершения договор автоматически переходит в помесячный (или «month-to-month lease», как его называют в Америке). По сути, жильцу не нужно переподписывать договор, чтобы продолжать жить на съемной квартире. 

За какие коммунальные услуги должен платить квартиросъемщик?

В стоимость аренды, как правило, не включены газ, электричество и интернет. А вот что касается воды, то тут могут быть вариации. В некоторых случаях цена за воду уже может быть включена в аренду. Этот момент также нужно обязательно уточнить у менеджера или агента. 

Например, в домах, за которые отвечает Юлия, в стоимость месячной аренды включена вода, вывоз мусора, паркоместо (за дополнительное, если есть возможность его предоставить, нужно доплатить $50).

Безответственный и ответственный квартиросъемщик: портрет арендатора с позиции менеджера 

Потенциальный арендатор для менеджера как лотерейный билет — или выиграешь, или проиграешь. 

Помните фразу «встречают по одежке, а провожают по уму?». Менеджер, в свою очередь, «встречает» потенциального жильца по credit score, а «провожать» может уже и в сопровождении полиции (очень редко, но случаются и такие эксцессы). 

Бывают случаи, когда положительные на первый взгляд жильцы — платежеспособные, вежливые и с хорошим кредитным рейтингом — на деле оказываются «арендаторами из ада». А бывает и наоборот: менеджеру нужно срочно сдать квартиру и он берет человека на свой страх и риск, а на практике тот оказывается ответственным квартиросъемщиком, который за все время проживания не доставляет никаких хлопот и проблем, аккуратно относится к имуществу компании, и не «выносит мозги по пустякам». 

Допустим, если человека ранее уже выселяли с арендованной квартиры или он был банкротом, имел задолженности или криминальное прошлое, просрочил оплату аренды, то при background check эти все данные доступны. И чем больше «грешков», тем ниже шансы снять нормальное жилье в дальнейшем.

Какие права и обязанности квартиросъемщиков?

Альберт Эйнштейн любил повторять: «Вы должны изучить правила игры. И тогда вы будете играть лучше, чем кто-либо еще». Данное высказывание вполне применимо во многих аспектах жизни. Если говорить о найме квартиры, то, зная правила проживания, вы не только минимизируете риск получить уведомление о выселении, но не будете лишний раз «потрошить» кошелек (например, решив разорвать договор аренды ранее прописанной в нем даты, вы рискуете остаться без security deposit). 

При заселении, как правило, квартиросъемщику выдается дополнение (house rules) к соглашению между Владельцем и Арендатором. 

Дополнение может включать следующие предписания:

• Никаким лицам, домашним питомцам или животным любого вида не разрешается занимать любые другие помещения, кроме тех, что были прописаны в изначальном договоре аренды, без предварительного разрешения со стороны владельца или его агента.

• Любой житель, злоупотребляющий алкоголем, подлежит выселению. То же самое касается и лиц, которые используют арендуемое помещение для незаконной деятельности.

• Не допускается «ненужный шум». То есть, если к вам пришли рабочие, то такой шум в отведенные часы правила не запрещают. А вот если решили послушать Rammstein на максимальной громкости, то это далеко не лучшая идея.

• На территории жилого комплекса запрещено кататься на роликах, скейтбордах и велосипедах.

• Прачечные должны использоваться исключительно по назначению и только в отведенное время (с 8 am до 10 pm). Стиральные и сушильные машины должны использоваться согласно инструкции и не перегружаться.

• Администрация не несет ответственности за кражу или порчу личного имущества. Арендатор должен сам позаботиться о страховании имущества.

• Квартиросъемщик несет ответственность за стоимость ремонта сантехники и сантехнического оборудования, а также бытовых приборов в случае повреждений из-за неправильной эксплуатации или халатности.

• Личные вещи, такие как инструменты, велосипеды, швабры, метлы, коляски, игрушки и т.д., должны находиться в поле зрения квартиросъемщика.

• Жильцам запрещено вывешивать полотенца, коврики или предметы одежды снаружи здания, на балконах или в коридорах. Также запрещается вытряхивать коврики, покрывала и т.д. из открытых окон.

• Запрещено использовать и хранить легковоспламеняющиеся продукты (например, бензин) в помещении.

• Средства за повреждение квартиры и/или здания, а также оборудования и мебели сверх обычного износа взимаются с арендатора.

• Запрещено вносить любые изменения (красить стены, вешать картины, менять замки и т.д.) без предварительного письменного разрешения менеджера или владельца собственности. Арендатор будет нести ответственность за стоимость ущерба сверх обычного износа.

• Жители несут ответственность за поведение своих гостей.

• Жильцы обязаны парковать свои транспортные средства на местах, отведенных им менеджером. Любая несанкционированная парковка на территории комплекса повлечет за собой эвакуацию транспортного средства за счет его владельца.

• На территории жилого комплекса запрещен капитальный ремонт и/или мойка транспортного средства.

• Жильцы обязаны содержать арендуемое помещение в чистоте, хорошем состоянии, а также без каких-либо неприятных запахов.

Политика в отношении шума

В Америке довольно строгие правила в отношении шума. Например, в доме, за который отвечает Юлия, в house rules прописано, что жильцы не должны разговаривать на повышенных тонах, смотреть телевизор или слушать радио на предельной громкости (это тот же «unnecessary noise»). 

Если говорить о конкретных временных рамках, то какой-никакой шум допускается с 8 am до 10 pm. В пределах указанного времени можно использовать бытовые приборы, которые создают шумовое загрязнение (фен, пылесос), играть на музыкальных инструментах, проводить ремонтные работы и т.д.

Правила касательно животных

В различных многоквартирных комплексах действует разная политика в отношении животных. Также роль может сыграть и личное отношение менеджера к домашним питомцам. 

«У нас можно держать котов и маленьких собачек. Под «маленькой собачкой» следует понимать, что это животное весом до 20 pounds (≈ 10 килограмм).

Если жилец не уведомил менеджера о наличии животного, его могут оштрафовать. Важно учесть, что за животных нужно платить. Как правило, это дополнительный ежемесячный платеж (его размер устанавливает хозяин здания или его доверенное лицо). Он может составлять $15-50 +. Но очень многие идут хитрым путем — делают справку у психиатра, что им необходимо животное для эмоциональной поддержки. В этом случае за собаку им платить не нужно, а вот нужна ли на самом деле такая поддержка или нет — это уже другой вопрос».

Еще один важный момент касается аквариумных рыб. Дело в том, что аквариум не должен превышать определенный объем (если у вас есть рыбки, то лучше заранее уточнить этот момент у менеджера дома). Это связно с тем, что повреждение резервуара с аквариумными рыбками всегда связано с риском не только затопить соседей, но и повредить имущество компании, которой принадлежит этот дом. С аквариумами небольшого размера проблем возникнуть не должно, но вот большие резервуары могут быть под вопросом. Поэтому имейте это ввиду.

Мелкие поломки и ремонтные работы

Основное, что нужно знать при аренде квартиры — жильцам запрещается вносить какие-либо изменения во внешний облик апартаментов без разрешения менеджера. То есть все ремонтные работы, связанные с переделкой интерьера, должны быть согласованы. 

Что касается поломок и неисправностей, то это сфера ответственности менеджера. Крупные и дорогостоящие работы менеджер должен согласовать с начальством, а если речь о каких-то бытовых потребностях (замена крана, прочистить забитый унитаз или раковину), то менеджер самостоятельно вызывает рабочих, не советуясь с главным офисом.

Также есть плановые ремонтные работы (замена ковролина, покраска стен), которые выполняются раз в несколько лет. 

Если брать в целом, то жилец может обращаться к менеджеру по любым вопросам, касающимся квартиры.

Что нужно учесть при выезде с арендованной квартиры?

Первое: жильцы обязаны предупредить, что они съезжают за 30 дней. 

Второе: нужно оставить арендуемую жилплощадь в том же виде, как при заселении. Дело в том, что квартиры в Америке сдаются без мебели и с минимальным количеством отделки, так как здесь руководствуются правилом «на вкус и цвет». 

В «стандартный набор» оснащения съемного жилья в Америке входит кухонный гарнитур с необходимой бытовой техникой и обустроенный санузел, а в остальном это белые стены, напольное покрытие (ламинат, линолеум или ковролин) и светильники. Допустим, вы захотели повесить картины. В этом случае нужно убедиться, что перед выездом вы заделали все дырочки в стенах, так как за каждую придется заплатить из собственного кармана.

«Квартира, как правило, освобождается примерно за 2 недели до выезда. В это время я прихожу делать инспекцию — смотрю, в каком состоянии жилплощадь. Если арендатор нанес значительный ущерб, то он может распрощаться практически со всем security deposit, но это, скорее, исключение из правил. Я всегда иду навстречу жильцам и говорю, что нужно исправить, дабы не лишиться части денег из security deposit». 

Напоследок

Прежде всего нужно учесть «подноготную» того или иного района города и выбрать безопасный. На близость/удаленность к метро не стоит уж слишком ориентироваться, так как общественный транспорт в Лос-Анджелесе развит не слишком хорошо, и без автомобиля здесь тяжело. 

А что касается квартиры, то важно ориентироваться на собственные потребности. Если принципиально иметь посудомоечную, стиральную или сушильную машины и т.д., то нужно искать жилье, где все это есть в наличии. Если важен ремонт или меблировка, то, соответственно, нужно искать квартиру с ремонтом и мебелью. Или же можно отталкиваться от стоимости жилья.