Ипотека на покупку дома: все о том, как взять кредит на жилье. Руководство для новичков

Покупка собственного жилья в США — цель, которая становится частью мечты многих иммигрантов с первых дней пребывания в стране. Американская мечта традиционно включает образ дома с ухоженной лужайкой, поэтому в какой-то момент многие задаются вопросом: «Могу ли я позволить себе ипотеку на покупку дома?»

С хорошей кредитной историей и легальным статусом в стране покупка жилья становится достижимой. Но процесс получения ипотеки может оказаться непростым. Чтобы избежать трудностей, понять условия получения кредита на жилье и подготовиться к оформлению ипотеки, мы обратились к Стиву Уманскому, эксперту по ипотечному страхованию из Stellar Mortgage Corporation.

Основные термины

Чтобы не запутаться в терминологии и составляющих ипотеки на жилье, рассмотрим основные термины, которые помогут лучше понять процесс приобретения недвижимости в кредит.

Основные термины, которые необходимо знать:

• Ипотека (Mortgage) — это кредит, предоставляемый под залог недвижимости. До полной выплаты займа имущество остается собственностью банка.

• Ипотечная компания (Mortgage Company) — крупный банк или частная финансовая организация, которая выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости.

• Первоначальный взнос (Down Payment) — сумма, которую заемщик вносит из собственных средств при покупке недвижимости.

• Ипотечный брокер (Mortgage Broker) — специалист по ипотечному кредитованию, который сотрудничает с разными кредитными организациями, подбирая оптимальные условия для клиента.

• Фиксированная процентная ставка (Fixed-Rate Mortgage) — ставка по кредиту и размер ежемесячного платежа остаются неизменными на весь срок кредитования.

• Плавающая процентная ставка (Adjustable-Rate Mortgage) — ставка фиксируется на первые несколько лет выплат, после чего может меняться в зависимости от рыночных индексов.

• Рефинансирование ипотеки (Mortgage Refinance) — заключение нового ипотечного договора с другим кредитором на те же объекты недвижимости, но на более выгодных условиях для заемщика.

Что такое ипотека в США?

Ипотека (mortgage) в США — это форма займа, которая позволяет людям приобрести жилье, где сам объект недвижимости выступает в качестве залога. Проще говоря, это соглашение между заемщиком (покупателем жилья) и кредитором (чаще всего банком или ипотечной компанией), дающее заемщику возможность купить недвижимость и выплачивать заемные средства в течение определенного срока — обычно от 10 до 30 лет. Если заемщик не выполняет обязательства по платежам, кредитор имеет право изъять собственность. Такой подход позволяет людям приобрести жилье без необходимости сразу оплачивать его полную стоимость.

Ипотечный платеж состоит из двух основных частей: основной суммы долга и процентов.

1. Основная сумма — это первоначальный размер займа, который постепенно погашается с течением времени.

2. Проценты — это плата кредитору за использование заемных средств, рассчитанная по согласованной ставке.

В первые годы выплаты по ипотеке большая часть платежа идет на погашение процентов; со временем доля основной суммы в платеже увеличивается. Этот процесс называется амортизацией: каждый ежемесячный платеж уменьшает остаток долга до его полного погашения.

Владельцы жилья также могут изменить условия ипотеки, прибегнув к рефинансированию — замене исходного ипотечного кредита на новый, возможно, с более низкой процентной ставкой или меньшим сроком. Такая гибкость может помочь снизить ежемесячные платежи или быстрее выплатить ипотеку, в зависимости от финансовых целей заемщика.

Следует помнить, что рефинансирование ипотечного кредита обычно связано с дополнительными расходами по оформлению нового кредита, которые могут быть включены в сумму нового ипотечного займа.

Какие требования для получения ипотечного кредита на приобретение жилья?

Получение ипотеки на покупку дома доступно всем лицам старше 18 лет, кто может продемонстрировать стабильный доход, хорошую кредитную историю и приемлемый уровень долговой нагрузки. Кредиторы ищут заемщиков, ответственно подходящих к финансам, чтобы быть уверенными в их способности своевременно погашать кредит. Рассмотрим ключевые критерии, которые помогут вам в этом процессе:

• Кредитная история. Одним из важнейших факторов является ваш кредитный рейтинг. Он открывает путь к более выгодным условиям и ставкам: обычно рейтинг от 650 и кредитная история продолжительностью не менее года создают положительное впечатление у кредиторов. При этом даже с рейтингом от 580 можно получить кредит, однако этот процесс может потребовать дополнительных усилий и консультации с ипотечным брокером для определения шансов на получение ипотеки.

• Доход. Для одобрения ипотеки важно продемонстрировать стабильный доход. Это может быть как основная работа, так и самозанятость или комбинация различных источников дохода. Главное — убедить банк, что вы сможете вносить платежи регулярно. Подготовьте копии документов, подтверждающих доход, таких как формы W-2 или 1099 и налоговые декларации, — они понадобятся вам в процессе оформления ипотеки.

• Соотношение долга к доходу (DTI). Уровень долговой нагрузки (DTI) показывает соотношение ваших долгов к доходу. Высокий DTI может усложнить получение ипотеки, так как большие долги снижают вероятность своевременных выплат по кредиту. Кредиторы предпочитают показатель ниже 43%.

• Первоначальный взнос. Стандартный минимальный взнос составляет 3%, но чем больше ваш взнос, тем выгоднее будут условия кредита. Высокий первоначальный взнос и кредитный рейтинг от 780 позволяют рассчитывать на более низкие процентные ставки. Также, если ваша кредитная история неидеальна, резервы на счету для ипотечных платежей могут повысить ваши шансы.

• Статус в стране. Взять ипотеку в банке могут как граждане США, так и нерезиденты, хотя для последних условия могут быть менее выгодными, и процентная ставка может быть выше на 1–2%. Исключение составляют иммигранты с политическим убежищем, которым доступны более низкие ставки как для резидентов.

При необходимости банк может запросить дополнительные документы, подтверждающие вашу платежеспособность, такие как банковские выписки и оплаченные счета.

Виды ипотечных кредитов 

При выборе кредита на жилье важно найти оптимальный вариант, поскольку это влияет на размер ежемесячных платежей и общие расходы в долгосрочной перспективе. Рассмотрим основные типы ипотек, которые помогут вам принять обоснованное решение:

Конвенциональные ипотечные кредиты

Конвенциональные кредиты (Conventional Loans) — популярный выбор среди покупателей, хотя их получение может потребовать высокого кредитного рейтинга, низкого соотношения долга к доходу и значительного первоначального взноса. Если вы соответствуете этим требованиям, такие кредиты могут быть выгодными благодаря низким ставкам и меньшим сборам. Внутри этой категории выделяются:

• Конформные кредиты (Conforming Loans). Эти кредиты соответствуют стандартам, установленным Fannie Mae и Freddie Mac, и имеют ежегодный лимит на сумму кредита, который может быть увеличен в зонах с дорогим жильем. Конформные кредиты предлагают конкурентные ставки и часто выбираются заемщиками с хорошей кредитной историей.

• Неконформные кредиты (Non-Conforming Loans или Jumbo Loans). Если сумма кредита превышает лимиты конформного кредита, вам может понадобиться Jumbo-кредит, который часто сопровождается более высокими процентными ставками и особыми требованиями.

Ипотеки с государственной поддержкой

Эти ипотечные кредиты делают покупку недвижимости доступнее для определенных категорий заемщиков, таких как покупатели первого жилья или ветераны. Государственная поддержка снижает требования к первоначальному взносу и кредитному рейтингу.

• FHA Loans. Застрахованные Федеральным управлением жилищного строительства (FHA), эти кредиты позволяют внести первоначальный взнос от 3.5%. Они подходят для заемщиков с низким кредитным рейтингом или ограниченными средствами на первоначальный взнос. Однако FHA кредиты требуют обязательного ипотечного страхования, что увеличивает ежемесячный платеж.

• VA Loans. Разработаны для ветеранов, действующих военнослужащих и их супругов. VA кредиты не требуют первоначального взноса и ипотечного страхования, предлагая при этом низкие ставки и небольшие расходы на закрытие сделки.

• USDA Loans. Эти ипотечные кредиты поддерживаются Министерством сельского хозяйства США и предназначены для покупателей, планирующих приобрести жилье в сельской или пригородной местности. USDA кредиты ориентированы на людей с низким и средним доходом, не требуют первоначального взноса, однако имеют ограничения по уровню дохода и требованиям к местоположению жилья.

Специализированные варианты ипотек

Помимо традиционных и ипотек с государственной поддержкой, существуют и другие уникальные варианты, созданные для специфических финансовых ситуаций:

• Ремонтные кредиты (Renovation Loans). Эти кредиты позволяют покупателям финансировать ремонт в рамках ипотеки, что упрощает процесс покупки и улучшения жилья. Популярные варианты — FHA 203(k) и HomeStyle Renovation от Fannie Mae.

• Кредиты для врачей (Physician Loans). Предназначены для медицинских работников с высоким потенциалом дохода, но высоким долгом по студенческим займам. Эти кредиты предлагают гибкие условия и не требуют ипотечного страхования даже при низком первоначальном взносе.

• Не-QM кредиты (Non-QM Loans). Эти кредиты подходят для заемщиков с нестандартной документацией по доходу, таких как самозанятые и инвесторы. Не-QM ипотеки часто предлагают более гибкие условия, но могут быть связаны с более высокими процентными ставками.

Выбор подходящего типа ипотеки зависит от вашей финансовой ситуации и целей. Работая с ипотечным консультантом или кредитором, вы сможете изучить доступные варианты и выбрать тот, который лучше всего подходит для вашего бюджета и образа жизни.

Типы процентных ставок на ипотечные кредиты в США

Покупка собственного жилья — важный шаг на пути к «американской мечте», требующий осознанного выбора условий ипотеки. Один из ключевых аспектов — это процентная ставка США, которая определяет размер ежемесячных платежей и общую переплату по кредиту. Рассмотрим основные типы ставок и разберем, как выбрать оптимальный вариант.

Фиксированная процентная ставка (Fixed-Rate Mortgage, FMR)

Фиксированная ставка остается неизменной на весь срок кредита — будь то 10, 15, 20 или 30 лет. Это подходящий вариант для тех, кто стремится к стабильности, поскольку он позволяет предсказать и спланировать платежи на долгие годы. Независимо от изменений на рынке, ежемесячные выплаты останутся одинаковыми. Такой тип ставки выбирают те, кто планирует долго проживать в своем доме и хочет защититься от рыночных колебаний в будущем.

Однако фиксированная ставка обычно выше начальной плавающей ставки. Это своего рода «страховка» за стабильность. Например, если рынок ипотечного кредитования нестабилен и ставки имеют тенденцию к росту, фиксированная ставка убережет от увеличения платежей, что особенно важно в условиях непредсказуемой экономики.

Плавающая процентная ставка (Adjustable-Rate Mortgage, ARM)

Плавающая или регулируемая процентная ставка (ARM — Adjustable-Rate Mortgage) представляет собой гибкий вариант ипотеки с начальной пониженной ставкой. Этот вид ставки может быть особенно привлекателен для тех, кто планирует продать дом или рефинансировать кредит до начала изменений ставки. ARM обычно включает начальный фиксированный период — от 3 до 10 лет, в течение которого ставка остается неизменной. По его завершении ставка пересчитывается на основе текущих рыночных условий, что может привести как к снижению, так и к повышению ежемесячных выплат.

Этот вариант имеет свои риски. После окончания фиксированного периода ставка может значительно возрасти, увеличивая ежемесячные платежи. ARM может быть выгоден, если текущие рыночные ставки ниже фиксированных, но всегда следует учитывать возможность экономических перемен.

«При выборе плавающей процентной ставки вы, к примеру, берете кредит на 3 года под более низкий процент (обычно ARM ставка ниже на 1-2%), но принимаете на себя риск того, что после этого периода кредитор может пересмотреть действующую ставку по ипотеке, и она может подняться до 10.5%. Все это заранее оговаривается в договоре», — объясняет Стив Уманский.

Текущие процентные ставки по ипотеке в США в 2025 году: на что обратить внимание?

Согласно данным компании Optimal Blu в 2025 году средняя ставка для 30-летней фиксированной ипотеки сегодня составляет примерно 6.628 % для первичных покупателей и немного больше — около 6.71% — для рефинансирования. По сравнению с историческими минимумами 2020–2021 годов это заметное повышение. Тем не менее эксперты уверены, что рынок жилья все еще полон возможностей.

Почему процентные ставки так высоки?

Одной из причин повышения ставок стали экономические меры, предпринятые Федеральной резервной системой для стабилизации инфляции. Недавние повышения ставок ФРС были нацелены на замедление роста цен, что, в свою очередь, отразилось и на стоимости ипотечных кредитов. В 2025 году аналитики допускают возможность снижения ставок к концу года: некоторые прогнозы предполагают, что ставки могут вновь приблизиться к 6%, если ФРС смягчит свою политику для поддержки экономики.

Что это значит для потенциальных покупателей?

В условиях активного и конкурентного рынка покупка дома требует продуманного подхода. Небольшое снижение ставок, вероятно, сделает ипотеку более доступной для некоторых покупателей. Однако важно помнить, что доступность жилья зависит не только от процентных ставок, но и от цен на недвижимость, условий в конкретном регионе и вашей финансовой готовности. Принимая решение о покупке, учитывайте все эти факторы, чтобы сделать осознанный выбор, который соответствует вашим долгосрочным целям.

Заглядывая вперед: стоит ли ожидать снижения ставок?

Если экономическая ситуация изменится, возможные изменения в политике ФРС могут создать более благоприятные условия как для первичных покупателей, так и для тех, кто рассматривает рефинансирование. Это может стать хорошей возможностью для многих, особенно для новичков на рынке недвижимости, приблизиться к своей мечте. Однако любой шаг на пути к покупке жилья требует тщательного анализа. Перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с финансовым экспертом, который поможет оценить вашу готовность к ипотеке и предложит наилучшие условия в зависимости от текущей ситуации на рынке.

Как выбрать банк с оптимальным процентом по ипотеке?

Ипотечные кредиты предоставляют как крупные американские банки (Chase, Bank of America, Wells Fargo, HSBC и др.), так и небанковские финансовые учреждения, включая частные ипотечные компании. Рассмотрим преимущества и недостатки обращения за ипотекой в каждом из этих типов учреждений.

Ипотека в банке

Один из способов получить ипотеку на покупку недвижимости в США — обратиться в один из ведущих банков.

«Заемщик должен понимать, что крупнейшие банки в США не работают напрямую с частными клиентами по выдаче ипотечных кредитов. Они сотрудничают с крупными компаниями, такими как Stellar Mortgage Corporation. В банке получить ипотеку сложнее: они не так гибки, а их сотрудники финансово не заинтересованы в выдаче кредита каждому клиенту».  

При обращении за ипотекой в банке важно взвесить возможные плюсы и минусы:

Если вы решили взять ипотеку в банке и хотите сэкономить время на поиске лучших условий, воспользуйтесь ипотечный калькулятор. Он позволит рассчитать примерные ежемесячные платежи с учетом процентной ставки, графика погашения и дополнительных комиссий. В этом материале (на русском языке) представлен обзор шести калькуляторов для расчета ипотеки.

Ипотека через брокера

Условия получения ипотеки в каждом банке или финансовой организации зависят от множества факторов и рассчитываются индивидуально, поэтому многие заемщики обращаются к ипотечному брокеру. Специалист помогает подобрать оптимальную ставку, соответствующую вашим условиям, а также ускоряет процесс оформления кредита в США. 

В отличие от стран СНГ, где клиенты обычно обращаются за кредитом напрямую в банки, в США работа через ипотечного брокера является распространенной практикой. Работа с брокером имеет свои преимущества и недостатки:

Процесс подачи заявления на ипотеку

Прежде чем приступить к оформлению ипотеки в США, соберите необходимые документы, чтобы избежать задержек. Кредиторы тщательно проверяют вашу финансовую информацию, оценивая вашу надежность как заемщика. Подготовьте следующие документы:

Держите эти документы под рукой на протяжении всего процесса — кредиторы могут запросить дополнительные сведения.

Пошаговое руководство, как взять кредит на жилье в США

1. Выбор кредитора. Изучите предложения от нескольких банков и брокеров, сравните процентные ставки, условия кредитования и комиссии. Найдите вариант, который наилучшим образом соответствует вашим финансовым потребностям.

2. Подача заявления. Заполняя заявление, будьте готовы указать информацию о доходах, активах, истории трудоустройства и личные данные. Многие кредиторы предлагают возможность подать заявление онлайн.

3. Получение предварительного одобрения. Это позволит понять, на какую сумму кредита можно рассчитывать. Предварительное одобрение добавляет уверенности и демонстрирует продавцам недвижимости серьезность ваших намерений.

4. Поиск дома и подача предложения. Имея предварительное одобрение, можно начинать поиск недвижимости. Найдя подходящий объект, сделайте предложение с помощью агента по недвижимости. После принятия предложения подписывается договор купли-продажи, который необходим для следующих шагов.

5. Завершение подачи заявления. Отправьте кредитору договор купли-продажи и полный пакет документов. На этом этапе могут потребоваться дополнительные сведения.

6. Прохождение андеррайтинга. Кредитор проверяет вашу кредитную историю, доход, активы и обязательства, а также оценивает стоимость дома, чтобы убедиться в надежности займа.

7. Закрепление процентной ставки. Поскольку ставки могут изменяться, обсудите с кредитором возможность зафиксировать ставку, чтобы избежать ее повышения на заключительных этапах.

8. Получение страховки на дом. Ипотечные кредиторы требуют страхование недвижимости. Убедитесь, что полис будет готов к дню закрытия сделки.

9. Окончательное одобрение. После завершения всех проверок кредитор выдает окончательное одобрение. Вы получите финальные условия сделки, включая детали займа и расходы. Внимательно проверьте их — это последний шанс внести изменения.

10. Закрытие сделки. На этапе закрытия вы подписываете все документы, вносите первоначальный взнос и оплачиваете затраты на закрытие. Теперь вы — собственник нового дома!

Сроки оформления ипотеки на дом могут варьироваться, но обычно процесс занимает около 30 дней. 

Как увеличить свои шансы на получение самой низкой ставки по ипотеке? Советы от эксперта

Без хорошей кредитной истории в США жить крайне сложно. Она влияет на многие аспекты жизни, поэтому вновь прибывшему иммигранту стоит сразу начать строить свой кредитный рейтинг. Это необходимо для того, чтобы через несколько лет иметь возможность взять ипотеку под низкий процент.

Как построить хороший кредитный рейтинг?

1. Откройте несколько кредитных карт в разных банках и всегда вносите платежи вовремя.

2. Возьмите 1-2 кредита, например, на покупку автомобиля, и аккуратно погашайте их.

3. Устроитесь на стабильную работу или получите востребованную профессию в США. Часто учеба также может засчитываться в трудовой стаж.

Как это работает на практике?

«Ситуации бывают разные. Часто у потенциального заемщика недостаточно баллов в кредитной истории, и мы помогаем выстроить план и даем советы, как улучшить кредитный рейтинг, чтобы получить одобрение на ипотеку с выгодной процентной ставкой США. Это наша повседневная работа. Благодаря богатому опыту мы знаем, как рассчитывать ипотечные кредиты и в каких банках лучше их оформлять, поэтому наши заявки, как правило, получают одобрение», — говорит эксперт.

Какие расходы при оформлении ипотеки на дом?

При обращении за ипотечным кредитом необходимо быть готовым к следующим основным расходам, которые могут варьироваться в зависимости от штата, где вы приобретаете недвижимость:

Что нужно знать о механизме погашения ипотечного кредита?

Ипотека в США — это значительный кредит, и дисциплина в его выплатах может существенно укрепить вашу кредитную историю. Однако даже одно нарушение графика погашения способно резко ухудшить кредитный рейтинг заемщика.

«При пропуске платежей по ипотеке кредитная история заемщика моментально ухудшается. Например, у человека может быть высокий кредитный рейтинг, скажем, 750 баллов, но он может снизиться до 550 всего после двух пропусков платежей. Пропуск третьего платежа может снизить рейтинг до 450 баллов. Поэтому крайне важно всегда выплачивать ипотеку вовремя. При четырех и более пропусках существует риск изъятия недвижимости».

Можно ли выплачивать ипотеку досрочно и имеет ли это смысл?

«Выплатить ипотеку досрочно без штрафов можно в любой момент, и это не оказывает негативного влияния на кредитный рейтинг. Однако целесообразность досрочного погашения зависит от конкретной ситуации. Например, если человек планирует выйти на пенсию через 10 лет и хочет сделать это без долгов, досрочное погашение может иметь смысл.

В США часто выгоднее инвестировать свободные средства, чем выплачивать ипотечный кредит. При низкой процентной ставке разумнее вложить деньги в другой объект недвижимости или, скажем, приобрести трак, который будет приносить стабильный доход, вместо того чтобы сэкономить $3,000 на процентах по ипотеке. Если у вас есть свободные средства, которые вы не планируете инвестировать, я обычно советую клиентам закрыть ипотеку».

Нюансы, которые следует помнить перед оформлением ипотечного кредита на приобретение жилья

Потенциальному заемщику важно учитывать следующие моменты:

• Обратитесь к ипотечному специалисту. Это поможет подобрать оптимальные условия и процентную ставку, сэкономить время и снизить затраты.

• Заранее отложите деньги на оценку недвижимости и сопутствующие расходы.

• Следите за своей кредитной историей. За полгода до подачи документов на ипотеку постарайтесь избегать действий, которые могут ухудшить ваш кредитный рейтинг.

• Рассмотрите возможность рефинансирования или досрочного погашения кредита, но используйте эти опции только при крайней необходимости.

• Кредитор учитывает все доходы заемщика, включая не только заработную плату, но и пенсионные накопления, доходы от аренды и прибыль от инвестиций.

• Если заемщик владеет бизнесом, а не только работает по найму в США, банк будет проверять финансовую деятельность компании и ее доходы за последние два года перед подачей заявки.

• Ипотеку может оформить один из членов семьи, и в этом случае будет учитываться только его доход. Также возможна совместная ипотека для супругов, где учитываются суммарный доход и кредитная история каждого супруга.

• Банк оценивает тип и состояние недвижимости. Например, процентная ставка на кондоминиум может быть немного выше, чем на дом. Если в доме есть неисправности, банк откажется финансировать покупку, пока все недостатки не будут устранены.

Часто задаваемые вопросы об ипотеке в США