Город
ru

Язык интерфейса

English

Русский

Українська

Polski

Выберите город

  • Все города
  • Los Angeles
  • Miami
  • Chicago
  • Philadelphia
  • New York
  • New Jersey
  • Boston
  • Atlanta
  • Tampa
  • Washington
  • Denver
  • Detroit
  • Cleveland
  • Columbus
  • Orlando
  • Pittsburgh
  • Sacramento
  • San Diego
  • San Francisco
  • Seattle
  • Phoenix
  • Houston
  • Charlotte
  • Все города
  • Los Angeles
  • Chicago
  • Miami
  • New York
  • New Jersey
  • Philadelphia
Применить
Назад

Опубликовано: 10.01.2023

Ипотека в США: что это такое, как работает, лучшие условия и хитрости о которых расскажет только эксперт. Руководство для новичков

Приобретение собственной недвижимости в США – это та мысль, которая проходит красной нитью в сознании иммигранта с момента его прибытия в страну. Ведь маркетинговый образ американской мечты представлен собственным домом с идеальной лужайкой и поэтому в определенный момент у человека возникает вопрос: «А могу ли я позволить себе ипотеку на дом?»

Да, при наличии легального статуса в стране и хорошей кредитной истории вы можете рассчитывать на кредит для приобретения жилья. Однако получение ипотеки в США может представлять ряд сложностей. Как их избежать, с чего начать и как правильно подготовиться к оформлению ипотеки на дом – во всех этих вопросах нам поможет разобраться Стив Уманьский, эксперт по личному ипотечному страхованию Stellar Mortgage Corporation.

Стив Уманьский — руководитель филиала  Stellar Mortgage Corporation с более чем 20 летним опытом работы на рынке ипотечного кредитования. 

Содержание статьи:

Ипотека — с чего начать? Разбираемся в терминах

Чтобы не запутаться в терминологии и составляющих mortgage, давайте разберемся с основными ипотечными терминами, которые помогут составить представление о процессе  приобретения жилья в кредит. 

Основные термины, которые необходимо знать:

Mortgage или ипотека  –  в США ипотека называется mortgage и отличается от обычного кредита тем, что объект недвижимости, приобретаемой на деньги банка, остается в залоге у банка. То есть это тип кредита под залог имущества, которое до полной выплаты займа является собственностью банка. 

Mortgage компания – крупный банк или частная финансовая организация, которая предоставляет заем под залог будущей недвижимости.

Первоначальный взнос (Down Payment) – сумма, которую заемщик вносит самостоятельно из собственных средств при покупке недвижимости.

Ипотечный брокер – специалист по ипотечному кредитованию, который работает с большим количеством кредитных организаций и подбирает оптимальные условия для клиента.

Фиксированная процентная ставка (Fixed-Rate Mortgage) – процентная ставка по кредиту и соответственно размер ежемесячного платежа остаются неизменными в течение всего срока кредитования.

Плавающая процентная ставка (Adjustable-Rate Mortgage) – это ставка, которая фиксируется на первые несколько лет выплаты по ипотеке, а затем повышается в зависимости от увеличения индекса на финансовых рынках. 

Рефинансирование ипотеки – заключение ипотечного договора с другим кредитором на текущий объект недвижимости на более выгодных для заемщика условиях.

Что следует знать о разновидностях ипотеки на жилье в США?

В Соединенных Штатах существует несколько основных программ ипотечного кредитования для населения, которые условно можно разделить на следующие категории:

Программы ипотечного кредита

К ним относятся: 

  • Государственные программы, такие как при поддержке Федерального жилищного управления (FHA) или займы для ветеранов или военных (VA Loans), которые можно оформить даже без первоначального взноса. 

  • Обычные ипотечные займы, предоставляемые крупными ипотечными организациями с первоначальным взносом в 3% от стоимости недвижимости.

  • Частные программы для заемщиков под более высокие процентные ставки, которым сложно показать свой доход.

Помимо трех основных видов ипотечных кредитов существуют также разнообразные программы:

  • Кредиты на крупную сумму (Jumbo Loans) – вид ипотечного кредита, при котором сумма денежных средств, выдаваемых под залог недвижимости, существенно превышает стандартные лимиты по обычным ипотечным кредитами. Подобный заем берется под дорогое жилье.

  • Программа покупки первого дома – популярная программа с минимальным первоначальным взносом в 3% для людей с невысоким доходом.

Процентная ставка

«Процентные ставки по ипотечным кредитам бывают фиксированными на весь срок ипотеки в 10, 15, 20 или 30 лет, либо плавающими

В случае с плавающей процентной ставкой, то вы берете кредит допустим на 3 года под более низкий процент (обычно плавающая ставка ниже на 1-2%), но при этом вы принимаете на себя риск того, что когда закончится этот период, кредитор может осуществить пересмотр процентной ставки по ипотеке и она может пойти сильно вверх – до 10,5%. Это все заранее прописывается в договоре».

Интересный факт:

За 2022 год процентная ставка по ипотечному кредиту в США выросла практически до 7%, что является рекордным ростом с 2001 года. Тем не менее, ипотека в США является до сих пор одной из самых доступных в мире. 

Источник: Freddie Mac

Дополнительная услуга для заемщика

При выборе ипотечной программы заемщик должен помнить, что ему доступно рефинансирование ипотеки. Этой услугой человек может воспользоваться в любой момент после получения ипотеки без штрафных санкций со стороны банка, если условия рефинансирования будут для него выгодными. Этот процесс может существенно снизить платеж по ипотеке.

Важно!

Рефинансирование ипотечного кредита всегда влечет за собой дополнительные расходы для заемщика по оформлению нового кредита для рефинансирования предыдущего. Расходы могут быть включены в сумму нового ипотечного кредита.

Условия приобретения жилья в ипотеку и требования к заемщику

Чтобы приобрести жилье в ипотеку и получить выгодную процентную ставку, к потенциальному заемщику предъявляют ряд требований, которым он должен соответствовать.

Кто может оформить ипотеку на дом?

Приобрести жилье в ипотеку могут как граждане США, так и нерезиденты. Но последним получить одобрение по ипотеке сложнее, а процентная ставка, под которую возможно взять заем, может быть на 1-2% выше, чем у резидентов. Иммигранты, находящиеся в стране на основании политического убежища (asylum) рассматриваются как резиденты и имеют право на более низкий процент по ипотеке.

Важно!

Получение ипотеки без кредитной истории, либо при наличии совсем небольшого (от 580 баллов) кредитного скоринга – процесс трудный, но осуществимый. Для этого лучше всего обращаться к ипотечному брокеру, который может проверить документы потенциального заемщика и оценить его шансы на получение ипотечного кредита.

Требования к заемщику: 

  • Credit Score – кредитная история в течение минимум одного календарного года и начальным количеством баллов от 650.

  • Возраст от 18 лет.

  • Официальное трудоустройство на территории США. 

  • Статус в стране – гражданство, грин-карта, рабочая виза, убежище (asylum) и т.д.

  • Дополнительные документы для получения ипотеки по требованию банка, подтверждающие платежеспособность заемщика (банковские выписки, оплаченные счета).

Требования к объекту недвижимости:

  • Банк заказывает независимую, сертифицированную оценку состояния объекта недвижимости.

  • Банк интересуется назначением объекта недвижимости. Приобретается ли оно для проживания, под сдачу в аренду или как загородный дом для отпуска. От этого будет зависеть размер процентной ставки. 

Сколько ипотек можно брать в США?

«По статистике люди в США переезжают каждые 7 лет. Сначала иммигранты покупают свое первое кондо или небольшой дом. Затем с ростом доходов и расширением семьи они покупают таунхаус, затем через 5-7 лет берут ипотеку на дом побольше. За жизнь люди спокойно могут сменить 3-4 дома и соответственно взять столько же ипотечных кредитов».

Ипотечный кредит привязан строго к объекту недвижимости. При этом в США человек или семья могут иметь несколько ипотечных кредитов. Например, заемщик может оставить свою первую небольшую квартиру вместе с ипотекой под сдачу в аренду и взять себе в ипотеку дом в случае, если его доходы позволяют брать еще один займ под объект недвижимости. При этом доход от сдачи в аренду первой квартиры может покрывать платеж по ипотеке.

Нюансы о которых следует помнить перед тем, как оформлять ипотеку

Первое: «Ваша кредитная история – это то, от чего в первую очередь будет зависеть ваша процентная ставка по ипотечному кредиту».

Второе: В случае, если потенциальный заемщик владеет бизнесом, а не просто трудоустроен на территории США, то банк будет проверять финансовую деятельность его компании и ее доходы за последние два года, предшествующие дате подачи заявки на ипотечный кредит. 

Третье: Ипотечный кредит в США может оформить как один из членов семьи и тогда будет учитываться только его доход, так и возможна совместная ипотека для супругов. В этом случае учитывается суммарный доход всей семьи и кредитная история каждого супруга.

Четвертое: «Банк оценивает вид недвижимости и в каком состоянии находится объект. Так в первом варианте, например, процентная ставка на кондоминиум будет немного выше, чем на дом. А во второй оценке, если в доме что-то не работает должным образом, то банк не будет финансировать такой объект до тех пор, пока это не будет устранено».

Выгодная ипотека: как выбрать банк с оптимальной процентной ставкой?

Ипотечные кредиты предоставляют как все крупные американские банки (Chase, Bank of America, Wells Fargo, HSBC и др.), так и не банковские финансовые учреждения, например частные mortgage компании. О преимуществах и недостатках оформления ипотеки через каждый способ мы поговорим далее.

Ипотека в банке

Одним из способов получить кредит на покупку недвижимости является обращение за ипотекой в один из ведущих банков США.

«Заемщик должен понимать, что самые крупные банки в США не работают просто с частными клиентами по выдаче ипотечных кредитов, они работают с такими крупными компаниями, как Stellar Mortgage Corporation. В банке намного сложнее получить ипотеку, они очень неповоротливые, их сотрудники финансово не заинтересованы в том, чтобы вы получили ипотеку».  

При обращении в банк важно взвесить возможную выгоду и риски:

Преимущества

Недостатки

Возможность получить низкую процентную ставку или спецпредложение, если вы обращаетесь за ипотекой в банк, клиентом которого вы являетесь.

Обращение за одобрением в каждый банк отдельно, что может негативно сказаться на кредитном рейтинге, так как каждый запрос о состоянии кредитной истории клиента может сыграть на ее понижение.

 

Негибкость по отношению к клиенту, крупные банки мало заинтересованы в частных клиентах.

💡ЛАЙФХАК

Если вы решили обратиться в банк то, чтобы сэкономить время на походы в поиске mortgage с лучшими условиями — существует ипотечный калькулятор. Он позволит вам сделать примерный расчет ипотеки на месяц (с учетом ставок, графиков погашения и комиссий при закрытии). В этом материале сделан обзор шести удобных и надежных калькуляторов для ипотеки.

Ипотека через брокера

Условия приобретения жилья в ипотеку от каждого банка или финансовой организации зависят от многих факторов и рассчитываются индивидуально. Именно поэтому заемщики обращаются к ипотечному брокеру. Специалист может подобрать оптимальную ставку под условия каждого клиента, оптимизировать и ускорить процесс получения кредита. 

Работа с ипотечным брокером это то, что отличает процесс получения ипотеки в США от стран СНГ, где клиент чаще всего обращается напрямую в банки за кредитом. Работа через брокера имеет ряд выгодных преимуществ:

Преимущества

Недостатки

Ипотечный брокер проводит предварительную оценку документов заемщика и его потенциальные шансы на получение ипотечного кредита. В случае несоответствия каким-либо критериям, ипотечный брокер дает рекомендации и выстраивает стратегию по улучшению финансового положения клиента, его кредитного рейтинга.

Необходимо подобрать проверенного ипотечного брокера, который много лет работает на рынке и зарекомендовал себя в сфере ипотечного кредитования.

Возможное сокращение срока по получению ипотечного кредита за счет предварительной подготовки брокером документов на заемщика.

Комиссия ипотечного брокера.

Сервис, ориентированный на клиента. Брокеры работают по выходным и за пределами рабочих часов банков.

 

Как увеличить свои шансы на получение самого низкого процента по ипотеке? Советы от эксперта

Без кредитной истории в США очень сложно существовать. Она влияет на все сферы жизни и поэтому вновь прибывшему иммигранту стоит  начинать строить свой кредитный рейтинг. Это необходимо делать, чтобы через несколько лет получить выгодные условия по ипотеке и низкую процентную ставку.

Как построить хороший кредитный рейтинг? 

  • Завести несколько кредитных карт в разных банках и не нарушать платежи по ним.

  • Иметь 1-2 кредита. Например, на автомобиль.

  • Устроиться на хорошую работу или получить профессию на территории США. Часто учеба засчитывается в стаж работы.

Как это работает на практике?

«Ситуации бывают разные. Часто у потенциального заемщика не хватает баллов в кредитной истории, и мы выстраиваем путь и даем советы как ему улучшить кредитную историю для того, чтобы получить одобрение ипотечного кредита с хорошей процентной ставкой. Это наша ежедневная работа. И так как у нас богатый опыт и мы знаем, как рассчитывать ипотечные кредиты и в каком банке лучше брать ипотеку, то наши заявки всегда одобряются».

Стив Уманьский и его счастливые клиенты. Источник: Facebook

Как выглядит порядок покупки жилья в ипотеку? Пошаговая инструкция

Процесс получения ипотечного кредита в США состоит из нескольких шагов, каждому из которых необходимо уделить должное внимание. Как этот процесс выглядит? Про это расскажу дальше.

Шаг #1

Выбрать ипотечного брокера или финансовую организацию. 

Шаг #2

Заполнить заявку у брокера для предварительной оценки финансовой составляющей заемщика.

Шаг #3

Брокер формирует кредитный отчет, получение оценки и одобрения клиента через системы Fannie Mae & Freddie Mac (крупнейшие ипотечные агентства в Америке).

Шаг #4

Получение предварительного одобрения кредита.

Шаг #5

Поиск объекта недвижимости и предложение продавцу.

Шаг #6

Предоставление полного пакета документов в финансовую организацию для подачи заявки на ипотеку.

Шаг #7

Оценка объекта недвижимости, заказ страховки.

Шаг #8

Проверка документов и одобрение со стороны банка/финансовой организации.

Шаг #9

Закрытие сделки с подписанием всех юридических документов.

Примечание. Процесс получения ипотечного кредита занимает в среднем 30 дней. 

Какие расходы при оформлении ипотеки в США?

При обращении за ипотечным кредитом нужно быть готовым к следующим приблизительным платежам, которые в конечном итоге будут зависеть от штата, в котором вы приобретаете недвижимость:

Оценка объекта недвижимости – $500-$750.
Комиссия ипотечного брокера – $1,495.
Сбор за государственную регистрацию – $200-$500.
Услуги нотариуса по страхованию титула (Title Insurance). Это страхование интересов кредитора в случае признания сделки при покупке недвижимости в ипотеку недействительной  – $1,500-$3,000.
Налог на продажу в зависимости от штата – от 0.00% до 2.00% от стоимости недвижимости.
Страховой полис – $1,000-$3,000.
Оплата налогов на землю и недвижимость от 3 до 12 месяцев.

Что нужно знать о механизме погашения ипотечного кредита?

Ипотека в США — это тот самый важный кредит, дисциплина при выплате которого может максимально укрепить кредитную историю, а однократное нарушение графика погашения ипотеки — обрушить весь кредитный рейтинг заемщика.

«При нарушении графика оплаты платежей по ипотеке кредитная история заемщика моментально разрушается. У человека может быть прекрасный credit score, допустим 750 баллов. Но он может тут же стать 550 всего лишь при двух пропусках платежей по ипотеке, а пропуск третьего платежа уведет рейтинг вниз до 450. Важно платить ипотеку вовремя. При пропуске четырех платежей и более недвижимость могут просто забрать».

Можно ли выплачивать ипотеку досрочно и имеет ли это смысл?

«Выплатить ипотеку досрочно без штрафов можно в любой момент. Это не влияет плохо на кредитный рейтинг, но это не всегда правильно. И здесь все зависит от индивидуальной ситуации. Например, люди хотят выйти на пенсию без кредита по ипотеке и если им до пенсии осталось 10 лет, то это имеет смысл.

Намного выгоднее в США инвестировать свободные деньги, чем выплачивать ипотечный кредит. При низкой процентной ставке проще вложить деньги в еще один объект недвижимости или купить трак, который будет приносить тысячи долларов в год, вместо экономии $3,000 по процентам по ипотеке. Если у вас деньги лежат мертвым грузом просто на расчетном счете, и вы не ищете путей для формирования пассивного дохода, то я всегда советую своим клиентам закрыть ипотеку».

И напоследок

Потенциальному заемщику важно помнить:

  • Обращение к ипотечному специалисту может помочь подобрать оптимальные условия и процентную ставку для ипотеки, сэкономить время и затраты.

  • Следует заранее отложить деньги на оценку недвижимости и сопутствующие платежи.

  • Всегда следите за своей кредитной историей и минимум за полгода до подачи документов на ипотеку старайтесь не допускать ухудшения кредитной истории.

  • Есть возможность рефинансирования ипотеки, либо выплата погашение кредита досрочно. Но лучше не пользоваться этими опциями без крайней необходимости.

  • Кредитор учитывает все доходы заемщика, а не только заработную плату (сумму пенсионных накоплений, доходы от сдачи другой недвижимости в аренду, прибыль от инвестиций).

Часто задаваемые вопросы об ипотеке в Америке

— Влияет ли кредитный рейтинг на получение ипотеки?

— Да, ведь кредитная история – это первое, на что обращает внимание кредитор при оценке документов потенциального заемщика. Кредитный рейтинг это показатель платежеспособности клиента и его дисциплинированности при совершении кредитных платежей.

Как рассчитывается ипотека?

— Расчет ипотеки можно сделать самостоятельно при помощи онлайн калькулятора для ипотеки, но более точную информацию по оптимальным условиям для заемщика может дать только ипотечный специалист

— Сколько ипотечных кредитов я могу оформить на свой дом?

—  Ипотека выдается строго под объект недвижимости. Можно иметь несколько ипотечных кредитов под разные объекты недвижимости.

— Какие условия для получения ипотеки в США?

— Ее может получить любой человек независимо от статуса, но для резидентов процентная ставка будет ниже.

— Что такое хорошая ипотечная ставка?

— Это процентная ставка по ипотеке на уровне 5-5.5% годовых.

— Какой нужен первый взнос для ипотеки?

— Первоначальный взнос начинается с 3% от стоимости недвижимости, но существуют государственные программы и без первоначального взноса.

— Через какой срок можно сделать рефинансирование ипотеки?

— Нет временного запрета на рефинансирование ипотеки. Это можно сделать в любой момент после получения ипотечного кредита. Важно помнить, что это влечет за собой дополнительные затраты, которые включаются в ипотечный кредит.

— Влияют ли другие кредиты на получение ипотеки?

— Да. Перед подачей заявки на ипотеку важно иметь как минимум 2 выплаченных кредита и несколько кредитных карт без нарушения платежей по ним как минимум в течение 6 месяцев перед подачей заявки на ипотечный кредит.

— Что нужно от заемщика, чтобы взять ипотеку?

— Заемщику необходимо предоставить информацию о своем трудоустройстве, либо подтвердить свой доход за два года, предшествующие заявке на ипотеку. В случае владения собственным бизнесом, иметь кредитный рейтинг от 650 баллов и легальный статус на территории США.

Мой комментарий:

Делясь своим мнением я помогаю другим 💚

Это поле обязательное
Это поле обязательное



Комментарии (2)

Сайт использует Cookies.

Продолжая использовать наш сайт, вы автоматически соглашаетесь с использованием данных технологий. Узнать больше

Support Ukraine