Ипотека в США: что это такое, как работает, лучшие условия и хитрости о которых расскажет только эксперт. Руководство для новичков

Приобретение собственной недвижимости в США – это та мысль, которая проходит красной нитью в сознании иммигранта с момента его прибытия в страну. Ведь маркетинговый образ американской мечты представлен собственным домом с идеальной лужайкой и поэтому в определенный момент у человека возникает вопрос: «А могу ли я позволить себе ипотеку на дом?»

Да, при наличии легального статуса в стране и хорошей кредитной истории вы можете рассчитывать на кредит для приобретения жилья. Однако получение ипотеки в США может представлять ряд сложностей. Как их избежать, с чего начать и как правильно подготовиться к оформлению ипотеки на дом – во всех этих вопросах нам поможет разобраться Стив Уманьский, эксперт по личному ипотечному страхованию Stellar Mortgage Corporation.

Стив Уманьский – руководитель филиала  Stellar Mortgage Corporation с более чем 20 летним опытом работы на рынке ипотечного кредитования / Источник: личный архив

Содержание статьи:

Ипотека — с чего начать? Разбираемся в терминах

Чтобы не запутаться в терминологии и составляющих mortgage, давайте разберемся с основными ипотечными терминами, которые помогут составить представление о процессе  приобретения жилья в кредит. 

Основные термины, которые необходимо знать:

Mortgage или ипотека  –  в США ипотека называется mortgage и отличается от обычного кредита тем, что объект недвижимости, приобретаемой на деньги банка, остается в залоге у банка. То есть это тип кредита под залог имущества, которое до полной выплаты займа является собственностью банка. 

Mortgage компания – крупный банк или частная финансовая организация, которая предоставляет заем под залог будущей недвижимости.

Первоначальный взнос (Down Payment) – сумма, которую заемщик вносит самостоятельно из собственных средств при покупке недвижимости.

Ипотечный брокер – специалист по ипотечному кредитованию, который работает с большим количеством кредитных организаций и подбирает оптимальные условия для клиента.

Фиксированная процентная ставка (Fixed-Rate Mortgage) – процентная ставка по кредиту и соответственно размер ежемесячного платежа остаются неизменными в течение всего срока кредитования.

Плавающая процентная ставка (Adjustable-Rate Mortgage) – это ставка, которая фиксируется на первые несколько лет выплаты по ипотеке, а затем повышается в зависимости от увеличения индекса на финансовых рынках. 

Рефинансирование ипотеки – заключение ипотечного договора с другим кредитором на текущий объект недвижимости на более выгодных для заемщика условиях.

Что следует знать о разновидностях ипотеки на жилье в США?

В Соединенных Штатах существует несколько основных программ ипотечного кредитования для населения, которые условно можно разделить на следующие категории:

Программы ипотечного кредита

К ним относятся: 

• Государственные программы, такие как при поддержке Федерального жилищного управления (FHA) или займы для ветеранов или военных (VA Loans), которые можно оформить даже без первоначального взноса. 

• Обычные ипотечные займы, предоставляемые крупными ипотечными организациями с первоначальным взносом в 3% от стоимости недвижимости.

• Частные программы для заемщиков под более высокие процентные ставки, которым сложно показать свой доход.

Помимо трех основных видов ипотечных кредитов существуют также разнообразные программы:

• Кредиты на крупную сумму (Jumbo Loans) – вид ипотечного кредита, при котором сумма денежных средств, выдаваемых под залог недвижимости, существенно превышает стандартные лимиты по обычным ипотечным кредитами. Подобный заем берется под дорогое жилье.

• Программа покупки первого дома – популярная программа с минимальным первоначальным взносом в 3% для людей с невысоким доходом.

Процентная ставка

«Процентные ставки по ипотечным кредитам бывают фиксированными на весь срок ипотеки в 10, 15, 20 или 30 лет, либо плавающими. 

В случае с плавающей процентной ставкой, то вы берете кредит допустим на 3 года под более низкий процент (обычно плавающая ставка ниже на 1-2%), но при этом вы принимаете на себя риск того, что когда закончится этот период, кредитор может осуществить пересмотр процентной ставки по ипотеке и она может пойти сильно вверх – до 10,5%. Это все заранее прописывается в договоре».

Интересный факт:

За 2022 год процентная ставка по ипотечному кредиту в США выросла практически до 7%, что является рекордным ростом с 2001 года. Тем не менее, ипотека в США является до сих пор одной из самых доступных в мире. 

Источник: Freddie Mac

Дополнительная услуга для заемщика

При выборе ипотечной программы заемщик должен помнить, что ему доступно рефинансирование ипотеки. Этой услугой человек может воспользоваться в любой момент после получения ипотеки без штрафных санкций со стороны банка, если условия рефинансирования будут для него выгодными. Этот процесс может существенно снизить платеж по ипотеке.

Важно❗ Рефинансирование ипотечного кредита всегда влечет за собой дополнительные расходы для заемщика по оформлению нового кредита для рефинансирования предыдущего. Расходы могут быть включены в сумму нового ипотечного кредита.

Условия приобретения жилья в ипотеку и требования к заемщику

Чтобы приобрести жилье в ипотеку и получить выгодную процентную ставку, к потенциальному заемщику предъявляют ряд требований, которым он должен соответствовать.

Кто может оформить ипотеку на дом?

Приобрести жилье в ипотеку могут как граждане США, так и нерезиденты. Но последним получить одобрение по ипотеке сложнее, а процентная ставка, под которую возможно взять заем, может быть на 1-2% выше, чем у резидентов. Иммигранты, находящиеся в стране на основании политического убежища (asylum) рассматриваются как резиденты и имеют право на более низкий процент по ипотеке.

Важно❗ Получение ипотеки без кредитной истории, либо при наличии совсем небольшого (от 580 баллов) кредитного скоринга – процесс трудный, но осуществимый. Для этого лучше всего обращаться к ипотечному брокеру, который может проверить документы потенциального заемщика и оценить его шансы на получение ипотечного кредита.

Требования к заемщику: 

• Credit Score – кредитная история в течение минимум одного календарного года и начальным количеством баллов от 650.

• Возраст от 18 лет.

• Официальное трудоустройство на территории США. 

• Статус в стране – гражданство, грин-карта, рабочая виза, убежище (asylum) и т.д.

• Дополнительные документы для получения ипотеки по требованию банка, подтверждающие платежеспособность заемщика (банковские выписки, оплаченные счета).

Требования к объекту недвижимости:

• Банк заказывает независимую, сертифицированную оценку состояния объекта недвижимости.

• Банк интересуется назначением объекта недвижимости. Приобретается ли оно для проживания, под сдачу в аренду или как загородный дом для отпуска. От этого будет зависеть размер процентной ставки. 

Сколько ипотек можно брать в США?

«По статистике люди в США переезжают каждые 7 лет. Сначала иммигранты покупают свое первое кондо или небольшой дом. Затем с ростом доходов и расширением семьи они покупают таунхаус, затем через 5-7 лет берут ипотеку на дом побольше. За жизнь люди спокойно могут сменить 3-4 дома и соответственно взять столько же ипотечных кредитов».

Ипотечный кредит привязан строго к объекту недвижимости. При этом в США человек или семья могут иметь несколько ипотечных кредитов. Например, заемщик может оставить свою первую небольшую квартиру вместе с ипотекой под сдачу в аренду и взять себе в ипотеку дом в случае, если его доходы позволяют брать еще один займ под объект недвижимости. При этом доход от сдачи в аренду первой квартиры может покрывать платеж по ипотеке.

Нюансы о которых следует помнить перед тем, как оформлять ипотеку

1. «Ваша кредитная история – это то, от чего в первую очередь будет зависеть ваша процентная ставка по ипотечному кредиту».

2. В случае, если потенциальный заемщик владеет бизнесом, а не просто трудоустроен на территории США, то банк будет проверять финансовую деятельность его компании и ее доходы за последние два года, предшествующие дате подачи заявки на ипотечный кредит. 

3. Ипотечный кредит в США может оформить как один из членов семьи и тогда будет учитываться только его доход, так и возможна совместная ипотека для супругов. В этом случае учитывается суммарный доход всей семьи и кредитная история каждого супруга.

4. «Банк оценивает вид недвижимости и в каком состоянии находится объект. Так в первом варианте, например, процентная ставка на кондоминиум будет немного выше, чем на дом. А во второй оценке, если в доме что-то не работает должным образом, то банк не будет финансировать такой объект до тех пор, пока это не будет устранено».

Выгодная ипотека: как выбрать банк с оптимальной процентной ставкой?

Ипотечные кредиты предоставляют как все крупные американские банки (Chase, Bank of America, Wells Fargo, HSBC и др.), так и не банковские финансовые учреждения, например частные mortgage компании. О преимуществах и недостатках оформления ипотеки через каждый способ мы поговорим далее.

Ипотека в банке

Одним из способов получить кредит на покупку недвижимости является обращение за ипотекой в один из ведущих банков США.

«Заемщик должен понимать, что самые крупные банки в США не работают просто с частными клиентами по выдаче ипотечных кредитов, они работают с такими крупными компаниями, как Stellar Mortgage Corporation. В банке намного сложнее получить ипотеку, они очень неповоротливые, их сотрудники финансово не заинтересованы в том, чтобы вы получили ипотеку».  

При обращении в банк важно взвесить возможную выгоду и риски:

💡Совет: если вы решили обратиться в банк то, чтобы сэкономить время на походы в поиске mortgage с лучшими условиями — существует ипотечный калькулятор. Он позволит вам сделать примерный расчет ипотеки на месяц (с учетом ставок, графиков погашения и комиссий при закрытии). В этом материале сделан обзор шести удобных и надежных калькуляторов для ипотеки.

Ипотека через брокера

Условия приобретения жилья в ипотеку от каждого банка или финансовой организации зависят от многих факторов и рассчитываются индивидуально. Именно поэтому заемщики обращаются к ипотечному брокеру. Специалист может подобрать оптимальную ставку под условия каждого клиента, оптимизировать и ускорить процесс получения кредита. 

Работа с ипотечным брокером это то, что отличает процесс получения ипотеки в США от стран СНГ, где клиент чаще всего обращается напрямую в банки за кредитом. Работа через брокера имеет ряд выгодных преимуществ:

Как увеличить свои шансы на получение самого низкого процента по ипотеке? Советы от эксперта

Без кредитной истории в США очень сложно существовать. Она влияет на все сферы жизни и поэтому вновь прибывшему иммигранту стоит  начинать строить свой кредитный рейтинг. Это необходимо делать, чтобы через несколько лет получить выгодные условия по ипотеке и низкую процентную ставку.

Как построить хороший кредитный рейтинг?

1. Завести несколько кредитных карт в разных банках и не нарушать платежи по ним.

2. Иметь 1-2 кредита. Например, на автомобиль.

3. Устроиться на хорошую работу или получить профессию на территории США. Часто учеба засчитывается в стаж работы.

Как это работает на практике?

«Ситуации бывают разные. Часто у потенциального заемщика не хватает баллов в кредитной истории, и мы выстраиваем путь и даем советы как ему улучшить кредитную историю для того, чтобы получить одобрение ипотечного кредита с хорошей процентной ставкой. Это наша ежедневная работа. И так как у нас богатый опыт и мы знаем, как рассчитывать ипотечные кредиты и в каком банке лучше брать ипотеку, то наши заявки всегда одобряются».

Стив Уманьский и его счастливые клиенты / Источник: личный архив

Как выглядит порядок покупки жилья в ипотеку? Пошаговая инструкция

Процесс получения ипотечного кредита в США состоит из нескольких шагов, каждому из которых необходимо уделить должное внимание. Как этот процесс выглядит? Про это расскажу дальше.

1. Выбрать ипотечного брокера или финансовую организацию. 

2. Заполнить заявку у брокера для предварительной оценки финансовой составляющей заемщика.

3. Брокер формирует кредитный отчет, получение оценки и одобрения клиента через системы Fannie Mae & Freddie Mac (крупнейшие ипотечные агентства в Америке).

4. Получение предварительного одобрения кредита.

5. Поиск объекта недвижимости и предложение продавцу.

6. Предоставление полного пакета документов в финансовую организацию для подачи заявки на ипотеку.

7. Оценка объекта недвижимости, заказ страховки.

8. Проверка документов и одобрение со стороны банка/финансовой организации.

9. Закрытие сделки с подписанием всех юридических документов.

Примечание. Процесс получения ипотечного кредита занимает в среднем 30 дней

Какие расходы при оформлении ипотеки в США?

При обращении за ипотечным кредитом нужно быть готовым к следующим приблизительным платежам, которые в конечном итоге будут зависеть от штата, в котором вы приобретаете недвижимость:

• Оценка объекта недвижимости – $500-$750.

• Комиссия ипотечного брокера – $1,495.

• Сбор за государственную регистрацию – $200-$500.

• Услуги нотариуса по страхованию титула (Title Insurance). Это страхование интересов кредитора в случае признания сделки при покупке недвижимости в ипотеку недействительной  – $1,500-$3,000.

• Налог на продажу в зависимости от штата – от 0.00% до 2.00% от стоимости недвижимости.

• Страховой полис – $1,000-$3,000.

• Оплата налогов на землю и недвижимость от 3 до 12 месяцев.

Что нужно знать о механизме погашения ипотечного кредита?

Ипотека в США — это тот самый важный кредит, дисциплина при выплате которого может максимально укрепить кредитную историю, а однократное нарушение графика погашения ипотеки — обрушить весь кредитный рейтинг заемщика.

«При нарушении графика оплаты платежей по ипотеке кредитная история заемщика моментально разрушается. У человека может быть прекрасный credit score, допустим 750 баллов. Но он может тут же стать 550 всего лишь при двух пропусках платежей по ипотеке, а пропуск третьего платежа уведет рейтинг вниз до 450. Важно платить ипотеку вовремя. При пропуске четырех платежей и более недвижимость могут просто забрать».

Можно ли выплачивать ипотеку досрочно и имеет ли это смысл?

«Выплатить ипотеку досрочно без штрафов можно в любой момент. Это не влияет плохо на кредитный рейтинг, но это не всегда правильно. И здесь все зависит от индивидуальной ситуации. Например, люди хотят выйти на пенсию без кредита по ипотеке и если им до пенсии осталось 10 лет, то это имеет смысл.

Намного выгоднее в США инвестировать свободные деньги, чем выплачивать ипотечный кредит. При низкой процентной ставке проще вложить деньги в еще один объект недвижимости или купить трак, который будет приносить тысячи долларов в год, вместо экономии $3,000 по процентам по ипотеке. Если у вас деньги лежат мертвым грузом просто на расчетном счете, и вы не ищете путей для формирования пассивного дохода, то я всегда советую своим клиентам закрыть ипотеку».

И напоследок

Потенциальному заемщику важно помнить:

• Обращение к ипотечному специалисту может помочь подобрать оптимальные условия и процентную ставку для ипотеки, сэкономить время и затраты.

• Следует заранее отложить деньги на оценку недвижимости и сопутствующие платежи.

• Всегда следите за своей кредитной историей и минимум за полгода до подачи документов на ипотеку старайтесь не допускать ухудшения кредитной истории.

• Есть возможность рефинансирования ипотеки, либо выплата погашение кредита досрочно. Но лучше не пользоваться этими опциями без крайней необходимости.

• Кредитор учитывает все доходы заемщика, а не только заработную плату (сумму пенсионных накоплений, доходы от сдачи другой недвижимости в аренду, прибыль от инвестиций).

Часто задаваемые вопросы об ипотеке в Америке