Іпотека в США: що це таке, як працює, найкращі умови та хитрощі про які розповість тільки експерт. Посібник для новачків

Придбання власної нерухомості в США – це та думка, що проходить червоною ниткою у свідомості іммігранта з моменту його прибуття в країну. Адже маркетинговий образ американської мрії представлений власним будинком з ідеальною галявиною, і тому в певний момент у людини виникає питання: «А чи можу я дозволити собі іпотеку на будинок?»

Так, за наявності легального статусу в країні та гарної кредитної історії ви можете розраховувати на кредит для придбання житла. Однак отримання іпотеки в США може становити низку складнощів. Як їх уникнути, з чого почати і як правильно підготуватися до оформлення іпотеки на будинок – у всіх цих питаннях нам допоможе розібратися Стів Уманський, експерт з особистого іпотечного страхування Stellar Mortgage Corporation.

Стів Уманський — керівник філії  Stellar Mortgage Corporation з більш ніж 20 річним досвідом роботи на ринку іпотечного кредитування / Джерело: особистий архів

Зміст статті:

Іпотека — з чого почати? Розбираємося в термінах

Щоб не заплутатися в термінології та складових mortgage, нумо розберемось з основними іпотечними термінами, які допоможуть скласти уявлення про процес придбання житла в кредит. 

Основні терміни, які необхідно знати:

Mortgage чи іпотека  –  у США іпотека називається mortgage і відрізняється від звичайного кредиту тим, що об'єкт нерухомості, що купується за гроші банку, залишається в заставі у банку. Тобто це тип кредиту під заставу майна, яке до повної виплати позики є власністю банку. 

Mortgage компанія – великий банк або приватна фінансова організація, яка надає позику під заставу майбутньої нерухомості.

Початковий внесок (Down Payment) – сума, яку позичальник вносить самостійно з власних коштів під час купівлі нерухомості.

Іпотечний брокер – фахівець з іпотечного кредитування, який працює з великою кількістю кредитних організацій і підбирає оптимальні умови для клієнта.

Фіксована відсоткова ставка (Fixed-Rate Mortgage) – відсоткова ставка за кредитом і відповідно розмір щомісячного платежу залишаються незмінними протягом усього терміну кредитування.

Змінна (плаваюча) відсоткова ставка (Adjustable-Rate Mortgage) – це ставка, яка фіксується на перші кілька років виплати за іпотекою, а потім підвищується залежно від збільшення індексу на фінансових ринках.

Рефінансування іпотеки – укладення іпотечного договору з іншим кредитором на поточний об'єкт нерухомості на більш вигідних для позичальника умовах.

Що слід знати про різновиди іпотеки на житло в США?

У Сполучених Штатах існує кілька основних програм іпотечного кредитування для населення, які умовно можна розділити на такі категорії:

Програми іпотечного кредиту

До них належать:

• Державні програми, такі як за підтримки Федерального житлового управління (FHA) або позики для ветеранів або військових (VA Loans), які можна оформити навіть без початкового внеску. 

• Звичайні іпотечні позики, що надаються великими іпотечними організаціями з початковим внеском у 3% від вартості нерухомості.

• Приватні програми для позичальників під вищі процентні ставки, яким складно показати свій дохід.

Окрім трьох основних видів іпотечних кредитів існують також різноманітні програми:

• Кредити на велику суму (Jumbo Loans) — вид іпотечного кредиту, за якого сума грошових коштів, що видаються під заставу нерухомості, істотно перевищує стандартні ліміти за звичайними іпотечними кредитами. Подібна позика береться під дороге житло.

• Програма купівлі першого будинку –  популярна програма з мінімальним початковим внеском у 3% для людей з невисоким доходом.

Відсоткова ставка

«Відсоткові ставки за іпотечними кредитами бувають фіксованими на весь термін іпотеки в 10, 15, 20 або 30 років, або змінними (плаваючими).

У випадку зі змінною відсотковою ставкою, то ви берете кредит, припустимо, на 3 роки під нижчий відсоток (зазвичай змінна ставка нижча на 1-2%), але водночас ви берете на себе ризик того, що коли закінчиться цей період, кредитор може здійснити перегляд відсоткової ставки по іпотеці, і вона може піти сильно вгору - до 10,5%. Це все заздалегідь прописується в договорі».

Цікавий факт:

За 2022 рік відсоткова ставка за іпотечним кредитом у США зросла практично до 7%, що є рекордним зростанням з 2001 року. Проте, іпотека в США є досі однією з найдоступніших у світі.

Джерело: Freddie Mac

Додаткова послуга для позичальника

Обираючи іпотечну програму, позичальник має пам'ятати, що йому доступне рефінансування іпотеки. Цією послугою людина може скористатися в будь-який момент після отримання іпотеки без штрафних санкцій з боку банку, якщо умови рефінансування будуть для неї вигідними. Цей процес може істотно знизити платіж за іпотекою.

Важливо❗ Рефінансування іпотечного кредиту завжди тягне за собою додаткові витрати для позичальника з оформлення нового кредиту для рефінансування попереднього. Витрати можуть бути включені в суму нового іпотечного кредиту.

Умови придбання житла в іпотеку та вимоги до позичальника

Щоб придбати житло в іпотеку й отримати вигідну відсоткову ставку, до потенційного позичальника висувають низку вимог, яким він має відповідати.

Хто може оформити іпотеку на будинок?

Придбати житло в іпотеку можуть як громадяни США, так і нерезиденти. Але останнім отримати схвалення за іпотекою складніше, а відсоткова ставка, під яку можливо взяти позику, може бути на 1-2% вищою, ніж у резидентів. Іммігранти, які перебувають у країні на підставі політичного притулку (asylum), розглядаються як резиденти та мають право на нижчий відсоток за іпотекою.

Важливо❗ Отримання іпотеки без кредитної історії, або за наявності зовсім невеликого (від 580 балів) кредитного скорингу –  процес важкий, але здійсненний. Для цього найкраще звертатися до іпотечного брокера, який може перевірити документи потенційного позичальника та оцінити його шанси на отримання іпотечного кредиту.

Вимоги до позичальника:

• Credit Score — кредитна історія протягом щонайменше одного календарного року та початковою кількістю балів від 650.

• Вік від 18 років.

• Офіційне працевлаштування на території США. 

• Статус у країні – громадянство, грін-карта, робоча віза, притулок (asylum) тощо.

• Додаткові документи для отримання іпотеки на вимогу банку, що підтверджують платоспроможність позичальника (банківські виписки, оплачені рахунки).

Вимоги до об'єкта нерухомості:

• Банк замовляє незалежну, сертифіковану оцінку стану об'єкта нерухомості.

• Банк цікавиться призначенням об'єкта нерухомості. Чи купується воно для проживання, під здачу в оренду або як заміський будинок для відпустки. Від цього залежатиме розмір відсоткової ставки.

Скільки іпотек можна брати в США?

«За статистикою люди в США переїжджають кожні 7 років. Спочатку іммігранти купують своє перше кондо або невеликий будинок. Потім зі зростанням доходів і розширенням сім'ї вони купують таунхаус, потім через 5-7 років беруть іпотеку на більший будинок. За життя люди спокійно можуть змінити 3-4 будинки й відповідно взяти стільки ж іпотечних кредитів».

Іпотечний кредит прив'язаний строго до об'єкта нерухомості. При цьому в США людина або сім'я можуть мати кілька іпотечних кредитів. Наприклад, позичальник може залишити свою першу невелику квартиру разом з іпотекою під здавання в оренду і взяти собі в іпотеку будинок у разі, якщо його доходи дають змогу брати ще одну позику під об'єкт нерухомості. При цьому дохід від здачі в оренду першої квартири може покривати платіж за іпотекою.

Нюанси про які слід пам'ятати перед тим, як оформляти іпотеку

1. «Ваша кредитна історія – це те, від чого насамперед залежатиме ваша відсоткова ставка за іпотечним кредитом».

2. У разі, якщо потенційний позичальник володіє бізнесом, а не просто працевлаштований на території США, то банк перевірятиме фінансову діяльність його компанії та її доходи за останні два роки, що передують даті подання заявки на іпотечний кредит.  

3. Іпотечний кредит у США може оформити як один із членів сім'ї, і тоді враховуватиметься тільки його дохід, так і можлива спільна іпотека для подружжя. У цьому разі враховується сумарний дохід усієї сім'ї та кредитна історія кожного з подружжя.

4. «Банк оцінює вид нерухомості та в якому стані перебуває об'єкт. Так у першому варіанті, наприклад, процентна ставка на кондомініум буде трохи вищою, ніж на будинок. А в другій оцінці, якщо в будинку щось не працює належним чином, то банк не фінансуватиме такий об'єкт доти, доки це не буде усунуто».

Вигідна іпотека: як обрати банк з оптимальною процентною ставкою?

Іпотечні кредити надають як усі великі американські банки (Chase, Bank of America, Wells Fargo, HSBC та ін.), так і небанківські фінансові установи, наприклад приватні mortgage компанії. Про переваги та недоліки оформлення іпотеки через кожен спосіб ми поговоримо далі.

Іпотека в банку

Одним зі способів отримати кредит на купівлю нерухомості є звернення по іпотеку до одного з провідних банків США.

«Позичальник має розуміти, що найбільші банки в США не працюють просто з приватними клієнтами з видачі іпотечних кредитів, вони працюють з такими великими компаніями, як Stellar Mortgage Corporation. У банку набагато складніше отримати іпотеку, вони дуже неповороткі, їхні співробітники фінансово не зацікавлені в тому, щоб ви отримали іпотеку».  

При зверненні в банк важливо зважити можливу вигоду і ризики:

💡Порада:  якщо ви вирішили звернутися до банку, то, щоб заощадити час на походи в пошуку mortgage з найкращими умовами, існує іпотечний калькулятор. Він дасть вам змогу зробити приблизний розрахунок іпотеки на місяць (з урахуванням ставок, графіків погашення та комісій при закритті). У цьому матеріалі зроблено огляд шести зручних і надійних калькуляторів для іпотеки.

Іпотека через брокера

Умови придбання житла в іпотеку від кожного банку або фінансової організації залежать від багатьох факторів і розраховуються індивідуально. Саме тому позичальники звертаються до іпотечного брокера. Фахівець може підібрати оптимальну ставку під умови кожного клієнта, оптимізувати та прискорити процес отримання кредиту. 

Робота з іпотечним брокером це те, що відрізняє процес отримання іпотеки в США від країн СНД, де клієнт найчастіше звертається напряму до банків за кредитом. Робота через брокера має низку вигідних переваг:

Як збільшити свої шанси на отримання найнижчого відсотка за іпотекою? Поради від експерта

Без кредитної історії в США дуже складно існувати. Вона впливає на всі сфери життя і тому новоприбулому іммігранту варто починати будувати свій кредитний рейтинг. Це необхідно робити, щоб через кілька років отримати вигідні умови за іпотекою і низьку процентну ставку.

Як створити хороший кредитний рейтинг?  

• Завести кілька кредитних карток у різних банках і не порушувати платежі за ними.

• Мати 1-2 кредити. Наприклад, на автомобіль.

• Влаштуватися на хорошу роботу або отримати професію на території США. Часто навчання зараховується до стажу роботи.

Як це працює на практиці?

«Ситуації бувають різні. Часто в потенційного позичальника бракує балів у кредитній історії, і ми вибудовуємо шлях і даємо поради як йому поліпшити кредитну історію для того, щоб отримати схвалення іпотечного кредиту з гарною відсотковою ставкою. Це наша щоденна робота. І оскільки у нас багатий досвід і ми знаємо, як розраховувати іпотечні кредити та в якому банку краще брати іпотеку, то наші заявки завжди схвалюються».

Стів Уманський та його щасливі клієнти / Джерело: особистий архів

Який вигляд має порядок купівлі житла в іпотеку? Покрокова інструкція

Процес отримання іпотечного кредиту в США складається з декількох кроків, кожному з яких необхідно приділити належну увагу. Який вигляд має цей процес? Про це розповім далі.

1. Вибрати іпотечного брокера або фінансову організацію. 

2. Заповнити заявку у брокера для попередньої оцінки фінансової складової позичальника.

3. Брокер формує кредитний звіт, отримання оцінки та схвалення клієнта через системи Fannie Mae & Freddie Mac  (найбільші іпотечні агентства в Америці).

4. Отримання попереднього схвалення кредиту.

5. Пошук об'єкта нерухомості та пропозиція продавцю.

6. Надання повного пакета документів у фінансову організацію для подання заявки на іпотеку.

7. Оцінка об'єкта нерухомості, замовлення страховки.

8. Перевірка документів і схвалення з боку банку/фінансової організації.

9. Закриття угоди з підписанням усіх юридичних документів.

Примітка. Процес отримання іпотечного кредиту займає в середньому 30 днів. 

Які витрати при оформленні іпотеки в США?

Під час звернення за іпотечним кредитом потрібно бути готовим до таких приблизних платежів, які в кінцевому підсумку залежатимуть від штату, в якому ви купуєте нерухомість:

• Оцінка об'єкта нерухомості — $500-$750.

• Комісія іпотечного брокера — $1,495.

• Збір за державну реєстрацію — $200-$500.

• Послуги нотаріуса зі страхування титулу (Title Insurance). Це страхування інтересів кредитора в разі визнання угоди при купівлі нерухомості в іпотеку недійсною — $1,500-$3,000.

• Податок на продаж залежно від штату — від 0.00% до 2.00%  від вартості нерухомості.

• Страховий поліс — $1,000-$3,000.

• Оплата податків на землю і нерухомість від 3 до 12 місяців.

Що потрібно знати про механізм погашення іпотечного кредиту?

Іпотека в США — це той найважливіший кредит, дисципліна під час виплати якого може максимально зміцнити кредитну історію, а одноразове порушення графіка погашення іпотеки — обвалити весь кредитний рейтинг позичальника.

«При порушенні графіка оплати платежів за іпотекою кредитна історія позичальника моментально руйнується. У людини може бути прекрасний credit score, припустимо 750 балів. Але він може тут же стати 550 лише за умови двох пропусків платежів за іпотекою, а пропуск третього платежу відведе рейтинг вниз до 450. Важливо платити іпотеку вчасно. У разі пропуску чотирьох платежів і більше нерухомість можуть просто забрати».

Чи можна виплачувати іпотеку достроково і чи має це сенс?

«Виплатити іпотеку достроково без штрафів можна в будь-який момент. Це не впливає погано на кредитний рейтинг, але це не завжди правильно. І тут усе залежить від індивідуальної ситуації. Наприклад, люди хочуть вийти на пенсію без кредиту за іпотекою і якщо їм до пенсії залишилося 10 років, то це має сенс.

Набагато вигідніше в США інвестувати вільні гроші, ніж виплачувати іпотечний кредит. За низької відсоткової ставки простіше вкласти гроші в ще один об'єкт нерухомості або купити трак, який буде приносити тисячі доларів на рік, замість економії $3,000 за відсотками за іпотекою. Якщо у вас гроші лежать мертвим вантажем просто на розрахунковому рахунку, і ви не шукаєте шляхів для формування пасивного доходу, то я завжди раджу своїм клієнтам закрити іпотеку».

І наостанок

Потенційному позичальнику важливо пам'ятати:

• Звернення до іпотечного фахівця може допомогти підібрати оптимальні умови та відсоткову ставку для іпотеки, заощадити час і витрати.

• Слід заздалегідь відкласти гроші на оцінку нерухомості та супутні платежі.

• Завжди слідкуйте за своєю кредитною історією і щонайменше за пів року до подачі документів на іпотеку намагайтеся не допускати погіршення кредитної історії.

• Є можливість рефінансування іпотеки, або виплата погашення кредиту достроково. Але краще не користуватися цими опціями без нагальної потреби.

• Кредитор враховує всі доходи позичальника, а не тільки заробітну плату (суму пенсійних накопичень, доходи від здачі іншої нерухомості в оренду, прибуток від інвестицій).

Найпоширеніші запитання про іпотеку в Америці