Як купити землю в США під будівництво будинку? Нюанси, поради та відповіді на часті запитання

Багато іммігрантів, проживши деякий час у США, переважно в орендованому житлі, замислюються про купівлю власної нерухомості. Існує два варіанти її купівлі: придбання вже готового житла і купівля землі для будівництва власного будинку. 

В цій статті ми обговоримо другий варіант і дамо відповіді на такі запитання:

• Хто має право придбати землю в Америці?

• Для яких цілей можна купити землю?

• Чи можна брати іпотеку на купівлю землі під будівництво житла?

• Які документи необхідні для купівлі землі в країні?

• Які податки на придбання землі та від чого залежить їхній розмір? 

• Чи можливо придбати землю самостійно, чи для цього слід звертатися до фахівців? 

• Який вигляд має процес купівлі землі в США? 

• Який штат найкращий для купівлі землі?

• Які нюанси важливо знати перед купівлею землі під будівництво будинку в США?

• Відповіді на часті запитання про купівлю землі в США

Хто має право придбати землю в Америці?

США — країна можливостей, відкрита до інвестицій і зацікавлена в залученні як федеральних, так і міжнародних капіталів. Саме тому законодавство США в питаннях купівлі нерухомості, в даному випадку, землі, пропонує варіанти не тільки для своїх громадян і резидентів США, а й для іноземців.

Так, якщо ви є, наприклад, громадянином Росії або України, ви можете купити землю в США дистанційно, навіть не маючи документів для в'їзду на територію США. 

Для громадян, або резидентів, які проживають на території США, процес придбання більш спрощений, але має свої особливості.

Які вимоги до заявників, які є резидентами США?

Купити землю в США можуть ті, хто:

• легально перебуває в країні. Під цю категорію підпадають власники туристичної, робочої або студентської візи;

• у статусі очікування надання притулку;  

• власники грін-кард;

• громадяни США.

Для яких цілей можна купити землю?

Існують різні варіанти використання земельної ділянки. Я об'єднала їх у 3 основні групи: житлова забудова, розвиток сільського господарства і здача ділянки в оренду. Пройдемося по кожній із них.

Житлова забудова

Можна купити землю під будівництво житлового будинку як приватна особа або як юридична. Так великі забудовники викуповують великі ділянки землі для житлової забудови у вигляді селища таунхаусів або багатоповерхової житлової забудови.

Розвиток сільського господарства

Можна побудувати власну молочну ферму, зайнятися вирощуванням квітів, бджільництвом або іншими видами фермерської діяльності.

Здача ділянки в оренду

Розглянемо кілька варіантів потенційних орендарів:

• Фермерам. У США розвинена практика здачі земель під оренду теплиць. Багато фермерів під час розширення свого агробізнесу не поспішають викуповувати нові землі, їм вигідніше брати подібні ділянки в оренду.

• Під приватні заходи або фестивалі. На прикладі всесвітньо відомого фестивалю електронної музики “Coachella” чи “Burning Man”.

• Для розміщення рекламних щитів. Залежно від розташування вашої ділянки, цей варіант може бути досить привабливим для рекламодавців.

Про інші варіанти використання земельної ділянки ви можете прочитати у статті “10 Realistic Ways to Make Money Off Land”.

💡 Порада: перед тим, як оформляти угоду купівлі-продажу певної ділянки, переконайтеся в тому, що призначення, зазначене в реєстрі зонування земельних ділянок США, відповідає тим цілям, які ви переслідуєте, і що на ділянці дозволено будівництво, наприклад, приватного житлового будинку.

Так, якщо земельна ділянка призначена для індустріального або сільськогосподарського використання, за законом ви НЕ маєте права* будувати на ній житлове приміщення

*Теоретично можна змінити код зонування, якщо ви придбали землю, яка не відповідає вашим запитам будівництва. Для цього потрібно оформити прохання до місцевої мерії, обґрунтувавши необхідність зміни коду зонування. 

Уточнити код зонування обраної вами ділянки ви можете звернувшись до мерії, до якої вона належить або пошукати на офіційному сайті штату чи округу.

Чи можна брати іпотеку на купівлю землі під будівництво житла?

Якщо у вас недостатньо особистих коштів, щоб купити нерухомість у США за повну вартість, є сенс скористатися банківським кредитуванням. Існує спеціальна категорія кредитів, пов'язана з купівлею землі під будівництво приватного житлового будинку. Їх поділяють на кредит на землю (Land Loan), на будівельний кредит (Construction Loan) і одноразовий кредит FHA (FHA One-Time Close Loan).

💳 Кредит на землю (Land Loan)

Land Loan дає можливість купити в кредит виключно ділянку землі, без будь-яких житлових і господарських будівель на її території.

Що потрібно знати про цей вид кредитування?

Він є більш ризикованим для кредиторів, оскільки оцінити реальну вартість земельної ділянки та ризики її придбання набагато складніше, ніж вартість житла. У зв'язку з цим, банки надають кредит на землю з більш високим відсотком річних і початковим внеском, ніж на іпотеку на дім.

Як подати заявку?

Для того, щоб подати заявку на земельний кредит, крім основних документів заявника, таких як паспорт громадянина, грінкарта або документи, що підтверджують легальний статус перебування в країні, необхідно надати:

• Високий кредитний рейтинг (від 720 балів і вище).

• Пояснення щодо цільового використання землі (ви маєте пояснити, з якою метою ви купуєте ділянку: для будівництва ферми та розвитку сільського господарства, під будівництво житлового будинку або комерційної нерухомості (хостелу чи готелю)).

• Надати повну інформацію про ділянку: зонування, обмеження землекористування, обстеження меж ділянки та доступ до інженерних мереж.

Коли банк ознайомиться з усією інформацією, вам буде озвучено умови майбутнього кредиту. Зменшити суму первинного внеску або відсоткової ставки можна тільки завдяки кредитному рейтингу або високої платоспроможності.

💳 Будівельний кредит (Construction Loan)

Цей варіант поєднує в собі кредит на землю + іпотечний кредит (звичний нам кредит на купівлю житла).

Що потрібно знати про цей вид кредитування?

Кредит під будівництво будинку на земельній ділянці має свої особливості. Так, сума позики не видається вам одразу повністю, а поетапно згідно зі стадіями реалізації будівництва. 

Крім цього Construction Loan вимагає досить великий відсоток початкового внеску — від 25% до 30%, а деякі банки вимагають до 40%.  

Як подати заявку?

Для схвалення такого кредитування ви маєте надати повну інформацію про майбутнього підрядника, який будуватиме ваш будинок, а також план будівельних робіт із детальним описом кожного етапу.

Кредитний рейтинг у вас має бути не нижче 580 балів.

Розглядаючи вашу заявку банк оцінює не тільки вас, а й забудовника. Тому, якщо ви плануєте будувати будинок буквально своїми силами, банк навряд чи схвалить вашу заявку, якщо тільки ви не є ліцензованим будівельником.

💳 Одноразовий кредит FHA (FHA One-Time Close Loan)

Дає можливість купити землю і покрити витрати на будівництво завдяки єдиній іпотеці.

Що потрібно знати про цей вид кредитування?

FHA One-Time Close Loan — це державна іпотечна програма, доступна для одноквартирних, монолітних первинних житлових будинків.

Ця програма пропонує мінімальний початковий внесок — 3,5% і менш високі вимоги до кредитного рейтингу, ніж у класичному кредитуванні для будівництва.

Як подати заявку?

Важливо розуміти, що умови та відсоткова ставка за кожним кредитом розраховується банком індивідуально. Залежно від типу кредитування, вартості нерухомості, вашої платоспроможності, періоду погашення кредиту (стандартні терміни від 15 до 30 років) і кредитного рейтингу, відсоток річних може становити від 2% до 9%. Остаточне рішення за вашою заявкою на кредитування зазвичай розглядається 1 місяць, після чого ви зможете отримати офіційне підтвердження. 

Зверніть увагу❗ Якщо ви плануєте купувати землю за допомогою кредитних коштів — дуже важливо отримати від банку письмове підтвердження про схвалений кредит (Pre-Approval Letter) на потрібну суму. Pre-Approval Letter — це лист-підтвердження від банку, що ви потенційно можете отримати кредит від їхньої установи, але цей лист ще не означає, що вам уже схвалили позику. Тільки після цього слід починати пошук земельної ділянки.     

Приклад Pre-Approval Letter     

Які документи необхідні для придбання землі в США? 

Якщо ви плануєте купівлю землі за власні кошти одразу — для укладення угоди купівлі-продажу вам знадобиться лише копія закордонного паспорта, грін-карди (якщо вона у вас уже є) або підтвердження легального перебування в США.

Якщо можливості оплатити одразу всю суму немає — вам доведеться звернутися в банк. У цьому випадку для отримання кредиту знадобиться:

• Номер соціального страхування (SSN).

• Залежно від вашого статусу — закордонний паспорт, грін-кард або інше підтвердження легального перебування в країні.

• Податкова декларація США за останні 2 роки.

• Виписки з розрахункового рахунку американського банку, що підтверджують ваш високий кредитний рейтинг і відсутність заборгованостей.

• Підтвердження платоспроможності. Це можуть бути платіжні документи від вашого роботодавця або інші джерела постійного доходу. 

• Підтвердження оплати початкового внеску за іпотекою (10-30% від загальної вартості).

• Копія попереднього договору купівлі-продажу.

Які податки на купівлю землі та від чого залежить їх розмір?

Податкове законодавство США зобов'язує кожного платника податків, незалежно від наявності грін-кард чи громадянства, сплачувати щорічні податки на майно. Це слід робити двічі на рік — до 1 березня та 1 вересня.

Якщо ми говоримо про купівлю землі, то після оформлення угоди купівлі-продажу, покупець зобов'язаний одноразово сплатити податок на купівлю майна, а далі платити регулярно 1 раз на півріччя.

Розмір податку на майно для кожного штату США, за даними 2022 року / Джерело: propertyshark.com

У кожному штаті встановлюють свій податок на майно. Найбільший податок зафіксовано у штаті Нью-Джерсі — 2,20% від повної вартості об'єкта на рік, середній показник по країні — 1,19%. Різниця в розмірі податку для кожного штату зумовлена різницею в законодавстві кожного з них. 

Так, в одному штаті може бути відсутній, наприклад, податок на продаж, коли, продавши будинок, ви зобов'язані виплатити в казну певний відсоток від загальної суми проданої нерухомості. В інших же штатах цей податок не стягується зовсім. Різний набір законодавчих актів, податкових зборів і обмежень створюють фактично автономну систему для кожного штату, усередині якої штат регулює ставки на оподаткування, щоб до скарбниці регулярно надходила необхідна кількість податкових внесків, що забезпечує звичний рівень життя.

Для того, щоб дізнатися, який податок ви маєте сплатити — перейдіть на сайт податкової інспекції вашого штату, там ви знайдете всю необхідну інформацію під час переходу в розділ податків на майно (Property Tax). Так, наприклад, якщо ви живете в Нью-Йорку ви зможете уточнити розмір податку на майно на офіційному сайті Податкової інспекції штату Нью-Йорк.

Чи можливо придбати землю самостійно, чи для цього слід звертатися до фахівців?

Закон США не зобов'язує вас наймати професійних ріелторів або брокерів для оформлення угоди. Теоретично ви можете пройти через усі етапи (від пошуку земельної ділянки до угоди купівлі-продажу) самостійно.

💡Особиста порада: я б рекомендувала все-таки звернутися по допомогу до професіонала, щоб заощадити свій час і бути впевненим у правильному оформленні всіх паперів.

Чому варто звернутись до брокера?

Купівля земельної ділянки безпосередньо через брокера — гарантія безпеки майбутньої угоди. Крім того, найчастіше послуги брокера, які становлять 4-6% від загальної вартості об'єкта нерухомості, оплачуються продавцем. Тому немає сенсу відмовлятися від їхньої допомоги, у спробах заощадити.

Брокер зможе: 

• Підібрати для вас найкращий варіант, враховуючи розмір виділених коштів, локації ділянки, її призначення та підведення комунальних систем. 

• Буде виступати посередником між вами та продавцем з усіх питань.

• Підготує "Offer" — пропозицію про купівлю, в якій сторона покупця вказує всі умови майбутньої угоди. У цьому документі також описується джерело коштів для купівлі.

Агент з нерухомості та брокер — чи є різниця?

Так, є. Розбираємося в чому відмінності.

Агентом або фахівцем з нерухомості можна стати, пройшовши спеціальне навчання за кілька місяців і вступивши до професійної організації — National Association of Realtors. 

Брокер відрізняється від агента тим, що закінчив професійне навчання у сфері нерухомості, має досвід роботи кілька років і щонайменше 20 успішно проведених угод купівлі нерухомості. Цей досвід дає брокеру право отримання спеціальної ліцензії "Broker License", що дозволяє йому відкрити свою компанію і надавати послуги рієлтора. При виборі брокера для пошуку ділянки землі ви маєте право запросити копію ліцензії, щоб бути впевненим у тому, що працюєте з людиною високої кваліфікації.

Де шукати спеціаліста?

Якщо вам комфортніше обговорювати всі питання, пов'язані з купівлею майбутньої землі, рідною мовою (українською, російською, білоруською тощо), ви можете шукати варіанти рієлторських компаній на майданчиках для іммігрантів. Наприклад, у каталозі фахівців для наших від BAZAR.club у розділі "Рієлтори в США".

Якщо дискомфорту в спілкуванні англійською немає, використовуйте американські сайти: realtor.com або zillow.com.

Як купити землю в США під будівництво дому? Покроковий план 

1. Запит в банк про кредитування. 

Якщо ви готові оплатити купівлю земельної ділянки повністю своїми коштами, цей крок пропускаємо.

2. Пошук відповідної ділянки. 

Тут ваш брокер відбирає кілька варіантів, залежно від ваших фінансових можливостей, розміру ділянки та її призначення, розташування і стану.

3. Підготовка та надсилання пропозиції продавцю (Offer). 

Брокер надсилає пропозицію продавцю з інформацією про те, як ви плануєте оплачувати нерухомість. Якщо це ваші кошти, до оферу додається виписка з банківського рахунку потенційного покупця. Якщо ви плануєте частково використовувати кошти банку, брокер додає до оферу лист від банку про схвалений кредит.

4. Договір купівлі-продажу. 

Якщо "Offer" надісланий вами раніше, влаштовує продавця, можна переходити до етапу підготовки та оформлення договору купівлі-продажу. 

У документі прописуються умови угоди, розмір депозиту (від 10% до 30% від загальної суми) і дату повної оплати ділянки. Крім того, у договорі вказуються дати проведення оцінки та інспекції земельної ділянки, за необхідності. Найчастіше інспекцію в незалежній організації замовляють, якщо угода купівлі відбувається дистанційно й у вас просто фізично немає можливості особисто оглянути ділянку. 

5. Інспекція земельної ділянки. 

Вона потрібна для того, щоб стороння незалежна організація могла перевірити чистоту угоди та саму ділянку на наявність будь-яких дефектів, які об'єктивно можуть зменшити вартість лота, що продається. Інспектор, який є ліцензованим фахівцем (англ. physical inspection), заносить усі недоліки в протокол, що додається до угоди. Якщо недоліки істотні, покупець може повністю відмовитися від угоди, без будь-яких штрафних санкцій.

6. Перевірка угоди. 

Після завершення угоди купівлі-продажу необхідно перевірити об'єкт на наявність обтяжень. Цим займаються спеціалізовані компанії (англ. escrow company), які перевіряють статус ділянки в реєстраційному реєстрі або title search.

7. Повна оплата. 

Оплата решти суми вартості ділянки.

8. Реєстрація власності. 

Процес оформлення ділянки у власність та отримання свідоцтва зазвичай займає від 6 до 10 тижнів. Запис у реєстрі додається тільки після повного зарахування коштів на рахунок продавця.

9. Сплата податку на придбання нерухомого майна.

Заздалегідь уточніть розмір податку, встановлений у вашому штаті, на офіційному сайті місцевої податкової інспекції.

Який штат найкращий для придбання землі?

Не можна сказати однозначно, який штат є найкращим для придбання землі, оскільки занадто багато критеріїв для оцінки. Наприклад, ділянка землі в штаті Вайомінг, незважаючи на унікальну природу, коштуватиме дешевше за ділянку землі в штаті Нью-Йорку через близькість мегаполісу світового значення і найбільшого міста в США — Нью-Йорка.

Що це означає?

Людина, яка шукає варіант подешевше, може не брати до уваги такі фактори, як віддаленість ділянки або специфічний клімат. Але, якщо вона зацікавлена знайти підхожу ділянку землі, в тому районі, який подобається і за прийнятною вартістю, то це набагато складніше.

Переймаєтеся питанням: "Скільки коштує земля в США?". Так на даній інфографіці показана ціна за 1 акр землі в кожному штаті / Джерело: zippa.com

Негласний список найсприятливіших штатів для купівлі землі: що потрібно знати?

Згідно з ресурсом “Rhythm of the Home” існує 10 штатів в країні, які є найпривабливішими та найвигіднішими для придбання землі, щоб збудувати будинок мрії. До трійки найкращих, за сукупністю критеріїв, таких як комфортний клімат, перспектива збільшення вартості ділянки, потрапили:

🏡 Арканзас.  З огляду на різноманітну природу цього штату, де знаходиться велика кількість красивих озер і гірських ландшафтів, він пропонує своїм жителям доступну вартість життя.

🏡 Флорида. Якщо ви шукаєте теплий клімат, то купити землю у Флориді буде найкращим варіантом, а висока туристична активність цього штату забезпечить земельній ділянці регулярне збільшення у вартості.

🏡 Аризона. Цей штат також має високий рівень міжнародного туризму, завдяки таким пам'яткам як Гранд Каньйон. Крім доступного рівня життя, інтерес туристів гарантує вам збільшення ваших інвестицій у майбутньому.

Які нюанси важливо знати перед купівлею землі під будівництво будинку в США?

Перед купівлею необхідно переконатися в тому, що у вас є повна інформація про власника і про його земельну ділянку. Тому ви повинні зібрати та перевірити такі дані:

• Про справжнього власника ділянки та загальну історію її власників. Цей документ називають "The Chain of Title". Він дає інформацію про законне право на продаж цієї ділянки даним продавцем.

• Призначення земельної ділянки та наявність обмеження на певні види використання. Зверніться до Департаменту планування та зонування (Planning and Zoning Department) того штату або району, в якому розташована ділянка, щоб отримати повну інформацію про вашу ділянку до моменту купівлі.

• Чи є які-небудь обмеження, пов'язані з охороною природи (conservation easement). Подібні заборони можуть істотно скоротити площу дозволеної житлової забудови на ділянці.

• Переконайтеся, що податки попереднього власника повністю сплачено і земля не перебуває в обтяженні.

• Підведені комунікації (освітлення, газопостачання тощо). Краще напряму зв'язатися з постачальником послуг і уточнити в нього можливість підключення потенційної ділянки.

• Межі ділянки. Якщо є спірні межі, уточніть заздалегідь, коли були проведені обстеження території та фіксування меж.

• Якщо ви плануєте будівництво будинку, важливо розуміти, на якому ґрунті він стоятиме — можливо, варто замовити спеціальне дослідження, яке дасть вам детальний аналіз ґрунту. 

• Висота ґрунтових вод і наявність водойм поблизу. Залежно від їхніх особливостей наявність водойми може як підвищити, так і знизити вартість землі, не кажучи про те, що іноді безпосередня близькість водойми може стати причиною затоплення земельної ділянки в майбутньому.

Так, наприклад, виглядає карта зонування для містечка Mountain View у Каліфорнії / Джерело: mountainview.gov

Більш детальну інформацію про те, як необхідно провести належну перевірку, перш ніж укладати угоду купівлі-продажу землі, ви можете знайти в цій статті.

Висновок

Купівля землі в США під будівництво будинку — одне з найбільш вигідних вкладень. Процес не вимагає підготовки великої кількості документів і навіть наявності громадянства. Крім того, ви зможете знайти для себе найбільш підхожий варіант залежно від фінансових можливостей і побудувати будинок своєї мрії за власним ескізом.

Відповіді на часті запитання про купівлю землі у США