Перша купівля житла в США: з чого почати?

«Американська мрія» — це заробити багато грошей і купити своє житло! Попри ситуацію у світі з COVID-19, ніша нерухомості в США, в окремих регіонах, набирає обертів. Купівля житла в США не дає вам автоматичного права для отримання посвідки на проживання, але ви можете інвестувати в будь-яке вподобане вам житло. Зробити це можна з будь-якої точки світу або перебуваючи тут, на території США. В будь-якому разі купівля починається з вашого надійного іпотечного брокера, без якого угода неможлива.

В кожному штаті та місті є власні нюанси, тому надійний брокер допоможе вам розібратися у всіх деталях угоди послідовно.

Під час купівлі житла ніхто не чекатиме від вас експертних знань в цій царині, особливо, якщо ви купуєте будинок вперше. Але все ж ми хочемо ввести вас в курс справи, який дасть вам величезну перевагу.

Досліджуємо свій кредитний рейтинг

Перед початком угоди, до зустрічі з брокером, насамперед вам потрібно визначити свої фінансові можливості.

Й також визначити свій справжній кредитний рейтинг для іпотечного кредиту. Важливо знати, що ваш кредитний рейтинг на Сredit Carma відрізняється від істинного іпотечного рейтингу, який кредитори використовують для оформлення іпотечної позики. Різниця складає не менш ніж 30-50 балів.

Під час зустрічі з брокером пам'ятайте:

• В процесі купівлі житла ви можете отримати багато різних пропозицій.  Насамперед потрібно поговорити не менш ніж із трьома іпотечними брокерами, щоб отримати найнижчу ставку за відсотками. Багато з тих, хто купує житло вперше, припускаються помилки, укладаючи договір з першим же кредитором, до якого вони звернулися, втрачаючи при цьому десятки тисяч доларів економії.

• Не дозволяйте іпотечному брокеру перевіряти ваш кредитний рейтинг, якщо ви не впевнені на 100%, що будете з цією людиною співпрацювати. Ви ризикуєте знизити свій кредитний рейтинг, що, своєю чергою, призведе до вищої відсоткової ставки за вашою іпотекою.

• Будь ласка, утримайтеся від будь-яких великих депозитів на ваш банківський рахунок, якщо ви не зможете довести, звідки вони надійшли.

• Також утримайтеся від фінансування (лізингу) будь-яких великих покупок, таких як автомобілі, човни, меблі, до та під час процесу схвалення іпотеки.

Що таке іпотека?

За даними Національної асоціації рієлторів, загалом всього лише 10% покупців купують будинки без іпотеки. Інші ж отримують іпотеку на певну суму, зазвичай терміном на 30 років.

Отже, чим відрізняється іпотека від інших видів кредитів?

1. Низькі ставки за відсотками — близько 3-4% річних на момент написання цієї статті.

2. Збільшені терміни погашення — більшість людей виплачують іпотечний кредит протягом 30 років.

3. Ставки й виплати зазвичай фіксовані — більшість людей «фіксують» відсоткову ставку за іпотекою, тому їхній щомісячний платіж залишається незмінним протягом всього кредитного періоду. Однак доступні й кредити з регульованою ставкою.

4. Кредит «забезпечений» — іпотека забезпечується коштом закладеного майна; якщо ви не зможете здійснити платіж, іпотечна компанія може забрати ваш будинок (або позбавити вас права викупу), щоб відшкодувати свої збитки.

В рідкісних випадках ви можете використовувати іпотеку для оплати повної вартості будинку, але більшість людей вкладають у купівлю частину своїх грошей.

Сума, внесена покупцем, відома як «початковий внесок». Іпотека покриває те, що залишилося.

Наприклад, якщо ви вносите 35,000 доларів своїх власних грошей в купівлю будинку за 350,000 доларів, ви вносите 10-відсотковий початковий внесок. Сума, що залишилася — 315,000 доларів, покривається іпотекою.

Кредитні програми для першої купівлі житла в США

Сьогодні покупці житла можуть обирати кредит із численних варіантів.

Понад 90% відсотків покупців, включно з тими, хто купує житло вперше, в кінцевому підсумку користуються однією з чотирьох популярних програм кредитування:

• Звичайний житловий кредит.

• Житловий кредит Федерального житлового управління (FHA).

• Житловий кредит Департаменту у справах ветеранів (VA).

• Житловий кредит Міністерства сільського господарства США (USDA).

Ці програми популярні завдяки своїй доступності, невисокій вартості та доброзичливому ставленню.

Кожна з них має унікальні переваги й ваш вибір залежатиме від того, що саме ви шукаєте, коли вперше купуєте будинок (нижчий початковий внесок, нижчий відсоток кредиту, варіанти з нижчим доходом тощо).

Ваш кредитний фахівець допоможе вам вибрати правильний вид іпотеки, ґрунтуючись на ваших потребах. Але ви повинні володіти інформацією про кожну з цих програм заздалегідь, щоб переконатися, що ставите правильні запитання. Для Вас ми підготували короткий огляд кожного з них.

Звичайний житловий кредит — початковий внесок 3%

Звичайні або «відповідні» іпотечні кредити — це той вид кредиту, про який думають більшість покупців під час купівлі житла. Термін «відповідні» означає, що ці позики відповідають керівним принципам, встановленим Fannie Mae та Freddie Mac.

Відповідна іпотека часто є найкращим вибором для покупців житла з хорошими кредитними рейтингами та початковим внеском не менше 10% відсотків.

Проте існує три варіанти відповідної іпотеки для покупців, які вносять початковий внесок лише в 3% відсотка.

• Fannie Mae's HomeReady loan.

• Кредит HomePossible від Freddie Mac.

• The Conventional 97 home loan.

Іпотечні кредити HomeReady й HomePossible пропонують низькі початкові внески (від 3% відсотків) й гнучкі правила відбору, особливо для покупців житла з низькими доходами. Вони можуть навіть запропонувати позичальникам знижку в розмірі до 500 доларів.

Звичайні іпотечні кредити (The Conventional 97 Home Loan) не пропонують такої знижки, але з ними можна придбати будинок в досить економний спосіб та з невеликими витратами (відсоткова ставка всього 3% відсотка). Цей кредит найбільш вигідний для покупців з дуже гарною кредитною історією.

Кредит FHA — початковий внесок 3,5%

Кредити FHA популярні серед позичальників з невеликим початковим внеском і у кого є проблеми з кредитною історією, що вимагає додаткової гнучкості андеррайтингу.

Найбільша перевага FHA полягає в тому, що покупці з кредитним рейтингом нижче середнього можуть отримати схвалення іпотеки.

Кредити FHA дають змогу покупцям з кредитним рейтингом від 580 отримати кредит під 3,5%, а з рейтингом 500 — кредит під 10%. Однак низькі кредитні рейтинги не повинні бути результатом недавньої поганої кредитної історії.

Ставки FHA за іпотекою часто нижчі, ніж відповідні ставки за іпотекою.

Але, оскільки всі кредити FHA вимагають внесків з іпотечного страхування (MIP), загальна вартість FHA в підсумку іноді виявляється вищою.

Кредит (VA) — початковий внесок 0%

Житловий кредит Департаменту у справах ветеранів — чудова програма, з перевагами, яких немає жоден інший кредит. Але, щоб мати право отримати його, ви повинні бути пов'язані з військовою структурою США.

Доступні ветеранам і чинним військовослужбовцям США, кредити VA пропонують 100-відсоткове фінансування, спрощені стандарти затвердження кредитів та доступ до найнижчих доступних ставок за іпотекою.

Протягом останніх двох років ставки за іпотечними кредитами VA постійно перевищували ставки за всіма іншими поширеними типами кредитів. Ставки за іпотечними кредитами VA можуть бути на 40 базисних пунктів (0,40 відсотка) нижчими, ніж ставки для звичайних порівнянних кредитів.

Кредит USDA — початковий внесок 0%

Кредит Міністерства сільського господарства США, доступний в сільських районах й передмістях з низькою щільністю населення, є ще однією іпотекою без початкового внеску.

Позика USDA пропонує нижчі ставки за іпотекою, нульовий початковий внесок та дешевшу іпотечну страховку для позичальників з низьким або помірним доходом.

Але існує одна важлива умова: будинок має бути розташований у спеціально відведеній «сільській» місцевості відповідно до стандартів USDA. Зазвичай це означає, що він має бути розташований в місті з населенням менше ніж 20 000 осіб.

Яка сума початкового внеску потрібна для купівлі будинку?

Багато людей, які купують житло вперше, вважають, що вони повинні внести 20% від вартості будинку. Але це зовсім не так.

Фактично середня сума початкового внеску для людей, які вперше купують будинок, становить лише 6% відсотків. При купівлі будинку за 250,000 доларів це буде всього 15,000 доларів.

І є кредитні програми, які дають змогу здійснити покупку з початковим внеском менш як 6% відсотків. Наприклад:

• Кредити FHA — початковий внесок 3,5% (власні гроші або безповоротний грант).

• Кредити VA — початковий внесок 0%.

• Кредити USDA — початковий внесок 0%.

• Кредит Звичайний 97 — початковий внесок 3%.

Головний висновок тут полягає в тому, що початкові платежі можуть бути гнучкими.

Початковий внесок має залежати від вашого щомісячного доходу, від ваших накопичень, від вартості будинку й загальних цілей під час купівлі будинку.

Коротко про плюси й мінуси більшого початкового внеску порівняно з меншим:

• Збільшення початкового внеску — нижча відсоткова ставка та менший щомісячний платіж, плюс можливість зробити привабливішу пропозицію для продавця.

• Менший початковий внесок — купіть будинок й почніть нарощувати капітал раніше, збережіть більшу частину своїх заощаджень на випадок непередбачених витрат.

Погляньте на свої особисті фінанси та цілі купівлі будинку, щоб визначити правильний початковий внесок для вас.

Популярний міф про початковий внесок у 20%

Середній початковий внесок набагато менший ніж 20 відсотків. Чому ж тоді, так багато людей думають, що 20 відсотків — це мінімум?

Через те, що 20 відсотковий початковий внесок позбавляє вас від необхідності платити за так зване «іпотечне страхування».

Страхування іпотеки — це додатковий платіжний рядок у вашому іпотечному рахунку, який часто становить кілька сотень доларів на місяць.

Зрозуміло, що більшість покупців воліли б за можливості уникнути оплати іпотечного страхування. Ось чому деякі люди прагнуть до внесення 20 відсоткового початкового внеску.

Це всього лише ще одна перевага, яку потрібно враховувати при складанні бюджету на купівлю будинку.

Які існують варіанти допомоги при первинному внеску?

Більшість іпотечних програм вимагають початкового внеску, незалежно від його розміру.

Теоретично це гроші, які ви вкладаєте в рахунок вартості будинку з власної кишені, але можете також знайти способи внести необхідний початковий внесок, не спустошуючи свої заощадження.

Один зі способів — знайти програми допомоги внесення початкового внеску у вашому районі.

Програми допомоги під час початкового внеску, які зазвичай реалізуються місцевими органами влади, пропонують гранти та кредити під низькі відсотки, щоб допомогти вам використати отримані кошти для оплати вашого початкового внеску та/або витрат на закриття угоди.

Як дізнатися, чи готові ви купити будинок?

Якщо ви хочете дізнатися, чи готові купити будинок, поставте собі чотири запитання:

1. Чи маю я стабільну роботу й надійний дохід протягом 1-2 років на одній і тій самій роботі, прибутковий податок протягом 2 років?

2. Чи достатньо у мене заощаджених грошей для початкового внеску й витрат на закриття угоди (в середньому 3,5% від купівельної ціни будинку)?

3. Чи достатньо сильна моя кредитна історія? Варто перевірити свою кредитну історію.

4. Чи планую я залишатися в будинку як мінімум п'ять років?

Якщо ви відповіли ствердно на ці запитання, ви, ймовірно, готові отримати попереднє схвалення на отримання кредиту й почати пошук будинку своєї мрії.

Також ви маєте підрахувати всі ваші щомісячні платежі за кредитом, автокредити (фінансові або лізингові платежі), студентські, аліменти, медичні рахунки (якщо є) тощо. Тобто всі, які відображаються у вашому кредитному звіті. Максимальне співвідношення між вашим щомісячним валовим доходом та щомісячними витратами не може перевищувати більш ніж 49%, включно з повною щомісячною виплатою за іпотекою за будинок. Все це ви можете спробувати проаналізувати самостійно або довіритися нашим професіоналам.

FAQ